울산 성남동 상가 경매, 3회 유찰 2.7억

한줄 요약

3번 유찰된 울산 성남동 상가, 최저가 2.7억으로 매력적이나 권리분석이 필수입니다.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 중구 젊음의거리 20, 2층2호 (성남동,울산호텔리버사이드)

이번에 소개할 경매 물건은 울산광역시 중구 성남동에 위치한 '울산호텔 리버사이드' 2층 상가입니다. 이 상가는 젊음의 거리에 위치해 있어 유동인구가 상당히 많은 편입니다. 그러나, 면적이 0㎡로 표시되어 있어 정확한 면적 파악이 필요합니다. 2층 2호와 3호가 함께 운영되고 있으며, 개방형 로비와 편의시설이 있어 호텔과 연계된 상업적 활용이 가능합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 7억 8,300만원이었으나, 현재 최저입찰가는 2억 6,856만원으로 감정가의 34% 수준입니다. 3회 유찰된 결과로, 매력적인 가격이지만 인근 시세를 비교해 보아야 합니다. 인근 상가 시세와 비교할 때 66% 이상 할인된 가격은 상당히 저렴합니다. 예상 낙찰가는 주변 상가 시세와 유찰 횟수를 고려했을 때 약 2억 8,199만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 9월 16일 설정된 근저당권입니다. 특이사항으로는 2호와 3호가 함께 운영되고 있으며, 경계가 불명확하다는 점이 있습니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 하며, 권리 분석이 제대로 이루어지지 않으면 낙찰 후 문제 발생 가능성이 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 호텔과 연계된 상업시설로 활용이 가능하다는 점은 큰 장점입니다. 하지만 경계가 불분명하고, 건물 전체가 통합 운영되고 있어 독립적인 사용에 제약이 있을 수 있습니다. 예상 수익률은 임대 수익과 운영 방식에 따라 다르겠지만, 매력적인 가격으로 인해 초기 투자금 대비 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. 다만, 이런 유형의 물건은 명도 문제가 발생할 가능성이 높아 주의가 필요합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 호텔과의 시너지를 고려한 운영 계획이 있는 투자자에게 유리합니다. 예상 경쟁률은 가격이 매력적이라 다소 높을 수 있으나, 권리분석의 어려움 때문에 신중한 접근이 필요합니다. 권장 입찰가는 2억 8,000만원 초반대로 설정하고, 취등록세 약 1,297만원을 포함한 총 투자금은 약 2억 9,297만원으로 예상됩니다.