재개발 추가분담금 놓친 경매 물건을 다시 계산해봤더니

경매 물건을 보다가 감정가보다 꽤 싸게 나온 재개발 구역 주택을 만난 적이 있습니다. 입찰장에서는 낙찰가부터 눈에 들어오죠. 그런데 집에 돌아와 조합 자료의 분담금 숫자를 다시 넣어보니, 싸게 살 수 있다는 첫인상이 금방 달라졌습니다. 재개발 물건은 입찰가만으로 매입 비용이 끝나지 않습니다.

낙찰가 옆에 분담금을 따로 적어야 한다

재개발 추가분담금 이야기를 들으면 ‘나중에 돈을 조금 더 내는 것’ 정도로 받아들이는 분이 있습니다. 먼저 구분할 게 있습니다. 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액은 조합원이 부담할 분담금의 추정치입니다. 사업이 진행되면서 그 추정치보다 부담액이 늘어난 부분을 추가분담금이라고 부르기도 합니다. 현장에서는 두 금액을 섞어 말하는 경우가 있어, 저는 숫자를 들으면 반드시 무엇과 비교해 ‘추가’인지 확인합니다.

계산의 출발점은 권리가액입니다. 보통 종전자산 평가액에 비례율을 곱해 구합니다. 비례율은 사업의 예상 수입과 지출에 따라 달라질 수 있습니다. 서울시 정비사업 정보몽땅의 추정분담금 안내도 조합원 분양가에서 추정 권리가액을 빼는 방식으로 개별 부담액을 보여줍니다. 여기서 종전자산 평가액은 경매 감정가나 내가 낙찰받은 가격과 같은 숫자가 아닙니다. 감정가가 높다고 권리가액도 그만큼 높을 거라 생각하면 계산이 어긋납니다.

숫자를 넣어보면 싼 낙찰가의 의미가 달라진다

가상의 물건으로 계산해보겠습니다. 낙찰가가 4억 2천만 원, 종전자산 평가액이 3억 원인 재개발 주택입니다. 처음 받아본 자료에는 비례율 100%, 조합원 분양가 5억 4천만 원이 적혀 있었다고 치죠. 이때 권리가액은 3억 원, 예상 분담금은 2억 4천만 원입니다. 낙찰가와 분담금만 더해도 6억 6천만 원입니다.

그런데 사업비가 늘고 예상 수입이 바뀌어 비례율 추정치가 80%로 내려갔다면 권리가액은 2억 4천만 원이 됩니다. 같은 조합원 분양가를 가정해도 예상 분담금은 3억 원으로, 앞선 계산보다 6천만 원 늘어납니다. 낙찰가와 분담금을 합친 금액도 7억 2천만 원이죠. 이 예시는 변수를 하나만 바꾼 단순 계산입니다. 실제 사업에서는 조합원 분양가와 사업비가 함께 바뀔 수 있습니다.

여기서 끝내면 또 낙관적인 계산이 됩니다. 취득세 등 세금, 입찰과 등기에 드는 비용, 대출 이자, 보유 기간의 비용을 더해야 합니다. 점유자가 있다면 명도에 걸릴 시간과 비용도 봐야 하고요. 새 아파트의 예상 시세에서 7억 2천만 원만 빼서 수익이라고 적을 수 없는 이유입니다.

저는 조합 자료의 날짜부터 맞춰본다

재개발 물건을 검토할 때는 인터넷에 떠도는 분담금 숫자보다 그 숫자가 작성된 시점을 먼저 봅니다. 조합설립 무렵의 추산액인지, 사업시행계획 이후의 자료인지, 관리처분계획에 반영된 금액인지에 따라 믿고 계산할 수 있는 정도가 다릅니다. 서울시 정비사업 정보몽땅도 분양계획과 감정평가가 진행되는 관리처분계획 수립 시기에 분담금을 좀 더 정확히 알 수 있다고 설명합니다. 그렇다고 그때 나온 액수가 이후 절대 바뀌지 않는다는 뜻은 아닙니다.

자료를 받으면 종전자산 평가액, 비례율, 신청하거나 배정받을 주택형의 조합원 분양가를 같은 시점의 문서에서 확인합니다. 이어서 총사업비와 일반분양 수입의 변경 내역, 관리처분계획 변경 여부, 이미 납부한 분담금과 앞으로 낼 금액을 대조합니다. 매도인이 ‘분담금은 다 냈다’고 말해도 납부 영수증과 조합 확인 내용이 맞는지 봐야 합니다. 납부한 금액과 앞으로의 부담액을 섞으면 자금 계획이 틀어집니다.

경매라면 한 가지를 더 확인합니다. 낙찰받은 사람이 해당 물건의 조합원 지위와 분양받을 권리를 어떤 조건으로 승계하는지입니다. 지역과 사업 단계, 물건의 권리관계에 따라 검토할 내용이 달라집니다. 매각물건명세서와 등기부, 현황조사서를 읽고도 조합의 분양 관련 자료와 관할 행정청의 인가 내용을 맞춰봐야 합니다. 입주권이 따라올 거라는 짐작만으로 입찰가를 쓰는 건 위험합니다.

입찰가를 쓰기 전 현금이 필요한 시점을 그려본다

장부상 예상 수익이 남아도 납부 시점에 현금이 없으면 버티기 어렵습니다. 저는 입찰 전에 낙찰대금 잔금, 취득 비용, 분담금 납부 일정, 이주와 입주 무렵의 자금 수요를 한 줄씩 적습니다. 대출을 쓸 생각이라면 상담받은 가능 금액을 그대로 확정 자금처럼 넣지 않습니다. 실행 조건과 시점이 맞아야 실제로 쓸 수 있는 돈이니까요.

앞의 가상 물건도 예상 분담금 3억 원만 넣어 계산을 멈추지 않습니다. 사업비가 더 오르거나 일반분양 수입이 기대보다 적을 때 얼마까지 감당할 수 있는지, 그동안 이자가 얼마나 쌓이는지 따져봅니다. 그 숫자를 넣었더니 주변의 비슷한 주택을 사는 것과 차이가 작다면 저는 입찰가를 낮추거나 물건을 보내줍니다.

재개발 물건은 잘 사면 긴 시간을 보상받기도 합니다. 하지만 ‘싸게 낙찰받았다’는 말은 끝까지 들어간 돈을 확인한 뒤에야 할 수 있습니다. 입찰장에 가져갈 숫자는 남이 말한 예상 수익보다, 내가 감당할 수 있는 총투입금과 납부 일정이어야 합니다.