전세보증금 반환보증 가입기간 놓친 세입자를 만났다
경매 물건을 보러 갔다가 세입자에게 “전세대출을 받았으니 보증금도 보장되는 것 아니냐”는 말을 들은 적이 있습니다. 대출 보증과 보증금 반환보증은 역할이 다릅니다. 보증금 반환보증은 집주인이 계약 종료 후 보증금을 돌려주지 못할 때를 대비하는 상품인데, 신청할 수 있는 기간부터 확인해야 합니다.
2년 계약이면 1년쯤 남았을 때 끝난다
주택도시보증공사(HUG)의 일반적인 전세보증금반환보증 신청기한은 전세계약기간의 절반이 지나기 전입니다. 신규 계약은 계약서상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날을 기준으로 안내합니다. 갱신 계약은 갱신한 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다. 2년 계약이라면 대략 첫 1년 안에 움직여야 한다는 뜻입니다. ‘만기 전에만 가입하면 된다’고 생각하면 늦습니다.
예를 들어 보증금 2억 5천만 원에 2년 계약을 맺고 입주한 세입자가 있다고 해보죠. 이사와 전입신고를 마친 뒤 11개월째에 신청을 시작하면 서류를 다시 떼거나 계약 내용을 확인하는 동안 기한이 바짝 다가옵니다. 저는 이런 경우 달력에 절반이 되는 날만 표시하지 않습니다. 그보다 훨씬 앞서 서류를 준비하고 접수 여부를 확인합니다. 신청기한은 보증서가 발급되는 날과도 구분해야 합니다. 주택도시보증공사는 서류 심사와 보증료 결제를 거쳐 보증서를 발급하며, 발급일에도 심사 사항을 다시 확인합니다. 화면에서 신청서를 작성한 것만으로 가입이 끝난 건 아닙니다.
전세대출 보증과 반환보증을 헷갈리면 곤란하다
현장에서는 “은행에서 보증서를 받았다”는 말이 자주 나옵니다. 그런데 그 보증서가 은행의 전세대출을 위한 것인지, 임차인의 보증금 반환을 위한 것인지부터 봐야 합니다. 상품명과 보증서를 직접 확인하는 게 빠릅니다. 대출이 승인됐다는 사실만으로 집주인의 보증금 반환까지 보장되지는 않습니다.
한국주택금융공사(HF)의 일반전세지킴보증도 원칙적으로 임대차계약기간의 절반이 지나기 전까지 신청합니다. 다만 취급은행과 대출 방식에 따른 별도 신청시기가 있을 수 있습니다. 또 이 상품은 공사의 전세자금보증 이용 여부 등 가입 요건을 함께 봅니다. 그래서 HUG와 HF의 기한이 비슷하다는 말만 듣고 아무 창구에나 신청할 수 있다고 생각하면 일이 꼬입니다. 이용 중인 대출의 보증기관, 반환보증 상품명, 신청 창구를 은행에서 먼저 확인하는 편이 안전합니다.
기간 안에 신청해도 집이 심사를 통과해야 한다
경매를 오래 보다 보니 신청 가능 날짜보다 먼저 눈에 들어오는 게 선순위 권리입니다. 보증기관도 집값과 선순위채권을 봅니다. 주택도시보증공사의 일반적인 보증한도는 주택가격의 90%에서 선순위채권 등을 뺀 금액을 기준으로 합니다. 집값이 심사 기준상 3억 원이고 선순위채권이 없더라도, 90%인 2억 7천만 원을 넘는 보증금 2억 8천만 원은 한도에 걸릴 수 있습니다. 여기에 앞선 근저당이나 다른 세입자의 보증금이 있다면 여유는 더 줄어듭니다.
특히 다가구주택은 내 방의 계약서만 봐서는 부족합니다. 같은 건물의 다른 세입자 보증금이 선순위로 잡힐 수 있기 때문입니다. 등기사항전부증명서의 근저당 설정일과 금액, 전입세대, 확정일자 현황을 함께 확인해야 합니다. 주거용 오피스텔이라면 계약서나 중개대상물 확인·설명서의 주거용 표기 같은 상품 요건도 살펴야 합니다. “보증보험 가입 가능한 집”이라는 중개인의 말보다 보증기관의 실제 심사 결과가 중요합니다.
기한을 놓쳤다면 갱신부터 서두를 일은 아니다
절반이 지났다고 해서 새 갱신계약서를 쓰면 무조건 해결되는 건 아닙니다. 실제 계약이 갱신되는 시점과 갱신계약의 신청 요건을 따로 확인해야 합니다. 주택도시보증공사는 갱신 전세계약의 신청기한을 별도로 안내합니다. 일부 미분양관리지역에는 일반 기한을 넘긴 임차인이 계약 만료 6개월 전까지 신청할 수 있는 예외도 있지만, 내 집이 해당하는지 확인하지 않고 기대할 일은 아닙니다.
이미 신청기한이 지났다면 먼저 해당 보증기관이나 취급은행에 계약일, 전입일, 갱신 여부를 정확히 알려 가입 가능성을 확인하는 게 순서입니다. 보증이 어렵다면 집의 권리관계와 보증금 회수 가능성을 더 냉정하게 봐야 합니다. 계약 만기가 가까워졌다면 갱신이나 종료 의사를 제때 전달하고, 보증금을 받기 전 이사해야 하는 상황에서는 대항력과 우선변제권을 지키는 절차를 확인해야 합니다.
제가 세입자라면 계약서를 쓰기 전에 보증 가입 가능 여부를 먼저 묻고, 입주 직후 전입신고와 확정일자, 보증금 이체내역을 챙기겠습니다. 신청할 때는 확정일자부 계약서와 주민등록등본, 전입세대확인서 등 필요한 서류를 맞춰 내고 보증서가 발급됐는지까지 확인하겠죠. 경매 현장에서 보증금 때문에 힘들어하는 사람을 보면, 그 며칠의 확인이 얼마나 큰 차이를 만드는지 자꾸 떠오릅니다.
