청년 버팀목 전세대출로 집 구하다 등기부에서 멈춘 이유
경매 기록을 보다 보면 싼 이자보다 먼저 눈에 들어오는 게 있습니다. 세입자가 맡긴 보증금입니다. 청년 버팀목 전세대출로 돈을 빌렸어도 집이 경매에 넘어가면 보증금이 저절로 돌아오지는 않습니다. 전셋집을 구하는 분에게 제가 대출 한도보다 등기부를 먼저 보라고 하는 이유입니다.
2억 원 전셋집이면 1억 6천만 원을 빌릴 수 있을까
주택도시기금이 안내하는 청년전용 버팀목전세자금은 만 19세부터 34세까지의 무주택 세대주 또는 예비 세대주를 대상으로 합니다. 기본 소득 기준은 부부 합산 연 5천만 원 이하, 순자산 기준은 3억 4,500만 원 이하입니다. 현재 안내된 금리는 연 2.2~3.3%, 대출 한도는 최대 1억 5천만 원이면서 임차보증금의 80% 이내입니다. 대출기간은 2년이고, 요건을 충족해 연장하면 최장 10년까지 이용할 수 있습니다. 우대 요건과 실제 적용 금리는 신청 시점에 확인해야 합니다.
보증금 2억 원의 80%는 1억 6천만 원입니다. 하지만 상품 한도가 1억 5천만 원이니, 이 집을 구하려면 적어도 자기 돈 5천만 원이 필요하다는 계산이 나옵니다. 여기에 중개보수, 이사비, 보증료 같은 비용도 별도로 잡아야 합니다. 그리고 1억 5천만 원은 누구에게나 확정되는 금액이 아닙니다. 소득과 기존 대출, 보증 심사, 집의 권리관계에 따라 실제 실행액은 줄거나 대출이 거절될 수 있습니다.
가령 1억 5천만 원을 연 3%로 빌리면 단순 계산한 이자는 한 달 약 37만 5천 원입니다. 금리만 보고 월세보다 싸다고 결정하기 쉽죠. 그런데 자기 돈 5천만 원을 묶어 두는 부담과 계약이 끝날 때 보증금을 돌려받을 위험까지 같이 봐야 비교가 됩니다.
은행 상담 전에 집부터 걸러야 하는 이유
제가 경매 물건에서 가장 먼저 확인하는 서류는 등기사항전부증명서입니다. 전셋집도 같습니다. 갑구에는 소유자와 압류·가압류·경매개시결정 같은 권리 침해가 있는지, 을구에는 근저당권 등 선순위 담보권이 있는지 봅니다. 계약 상대가 등기된 소유자인지도 대조해야 합니다. 신탁등기가 있거나 소유관계가 복잡하다면 초보자가 서둘러 계약할 집은 아닙니다.
등기부가 깨끗해 보여도 보증금이 지나치게 높으면 불안합니다. 예를 들어 비슷한 집의 매매가격을 2억 2천만 원 정도로 조사했는데 전세보증금이 2억 원이라면, 보증금이 매매가격의 약 91%입니다. 집값이 조금만 내려가거나 경매에서 낮은 가격에 팔려도 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다. 시세는 매물 호가 하나로 잡지 말고 최근 실거래와 같은 건물·주변 주택의 거래를 함께 확인해야 합니다.
주택도시보증공사의 전세보증금반환보증도 이 지점에서 따져야 합니다. 보증 심사에는 공사가 인정하는 주택가격과 선순위채권 등이 반영됩니다. 제가 조사한 시세와 공사의 인정 가격은 다를 수 있으니, ‘이 정도면 가입되겠지’라는 추측으로 계약금을 보내면 곤란합니다. 대출을 위한 보증 심사와 계약 종료 후 보증금 반환을 위한 보증 가입은 확인할 내용이 다르다는 점도 기억해야 합니다.
계약금 보내기 전에는 순서를 바꿀 수 없다
먼저 후보 주택의 등기사항전부증명서, 건축물대장, 보증금과 주소를 챙겨 기금 수탁은행에 상담받는 편이 안전합니다. 내 소득과 자산으로 신청할 수 있는지, 그 집을 담보로 어느 정도 대출이 가능한지, 반환보증 가입 가능성은 어떤지 각각 확인하는 겁니다. 은행에서 가능하다는 말을 들었더라도 정식 심사 전의 상담 결과를 최종 승인으로 받아들이면 안 됩니다.
계약서에는 대출이나 보증 심사가 거절됐을 때 계약금 처리와 계약 해제 조건을 구체적으로 적어야 합니다. ‘대출 불가 시 반환’처럼 짧게 쓰면 어떤 대출을 언제까지 신청해야 하는지, 주택 문제로 거절된 경우도 포함되는지를 두고 다툴 수 있습니다. 특약 문구는 중개사와 임대인에게 미리 확인하고, 계약 전 은행에도 심사에 필요한 계약 내용인지 물어보는 게 좋습니다.
계약 뒤에는 기금e든든이나 수탁은행을 통해 신청하고, 자산심사와 은행의 소득·주택 심사를 거쳐야 합니다. 주민등록등본, 소득·재직 서류, 확정일자를 받은 임대차계약서, 임차주택의 등기사항전부증명서 등이 기본 준비 서류입니다. 필요한 서류는 신청자의 상황에 따라 달라집니다. 잔금일을 촉박하게 잡아 놓으면 보완 서류 하나 때문에 실행 일정이 꼬일 수 있으니 계약 일정에 심사 시간을 남겨 둬야 합니다.
잔금 치른 날에도 권리 확인은 끝나지 않는다
잔금 직전 등기사항전부증명서를 다시 확인합니다. 계약할 때 없던 근저당권이나 압류가 생겼는지 보는 겁니다. 잔금을 치르고 집을 인도받았다면 전입신고와 확정일자도 지체하지 않아야 합니다. 주택도시보증공사 안내에 따르면 주택 인도와 전입신고로 갖추는 대항력은 그 다음 날부터 생깁니다. 확정일자까지 갖춰야 경매·공매 때 우선변제를 주장할 수 있습니다. 날짜 하루가 권리의 순서를 바꿀 수 있습니다.
반환보증에 가입했다고 나중 절차를 놓쳐도 되는 건 아닙니다. 실제로 경매·공매가 시작되면 보증기관에 알리고 배당요구 종기와 계약 종료 통지 등 필요한 절차를 확인해야 합니다. 보증금을 전부 돌려받거나 필요한 임차권등기를 마치기 전에 무턱대고 전출하는 일도 피해야 합니다. 보증의 효력과 이행 요건이 흔들릴 수 있기 때문입니다.
경매 현장에서는 ‘설마 집이 넘어가겠어’라는 말이 통하지 않습니다. 청년 버팀목 전세대출의 낮은 이자는 분명 도움이 되지만, 제가 계약서 앞에서 더 오래 들여다보는 숫자는 금리가 아니라 그 집에서 회수할 수 있는 보증금입니다.
