호텔매매 물건을 보러 갔다가 발길을 돌린 이유

얼마 전 호텔매매 물건을 보러 갔다가 객실보다 먼저 기계실 문을 열어 달라고 했습니다. 사진에는 번듯한 로비와 새 침구가 보였는데, 현장에서는 복도 에어컨이 시원하지 않았거든요. 매도인은 객실 40개에 이 가격이면 싸다고 했습니다. 그런데 객실 수만으로 값이 싸고 비싼 걸 판단하면, 나중에 건물 전체 수리비를 떠안을 수 있습니다.

객실 40개보다 먼저 본 숫자

중개 자료에 적힌 매출은 월 1억 원이었습니다. 그 숫자를 그대로 수익으로 받아들이면 곤란합니다. 숙박 매출에서 예약 플랫폼 수수료, 인건비, 세탁비, 전기·가스요금, 소모품비, 수선비를 빼야 실제로 남는 돈이 보입니다. 대출을 쓴다면 이자도 따로 계산해야 하고요.

저는 객실 수와 평균 객실료로 매출의 상한부터 가늠합니다. 객실 40개를 하루 평균 8만 원에 팔고 가동률이 60%라면, 30일 기준 객실 매출은 약 5,760만 원입니다. 식음료나 장기 투숙 매출이 있다면 더할 수 있지만, 그만큼의 증빙도 있어야 합니다. 이 단순 계산과 장부의 월매출이 크게 다르면 이유를 묻습니다. 성수기 한 달 매출을 연중 평균처럼 제시하는 경우도 있어서 12개월 자료를 봅니다.

그날은 매출표만 있었고 예약 채널별 정산 내역, 카드 매출, 부가가치세 신고 자료를 함께 확인하기 어려웠습니다. 객실료가 실제 얼마에 팔렸는지, 환불과 수수료를 뺀 금액이 얼마인지도 흐렸죠. 숫자가 맞지 않으면 저는 가격 협상보다 자료 확인을 먼저 합니다.

건물만 사는지 영업까지 넘겨받는지

호텔매매라는 말 안에는 서로 다른 거래가 섞여 있습니다. 건물과 토지만 사는 경우, 집기와 예약 계정까지 넘겨받는 경우, 운영 법인의 지분을 사는 경우가 다릅니다. 계약서에 무엇을 받는지 적혀 있지 않으면 침대와 세탁 설비, 상호를 당연히 쓸 수 있다고 생각해서는 안 됩니다.

호텔이라는 간판만 보고 허가 상태도 추측하지 않습니다. 실제 등록·신고 업종이 관광숙박업인지 일반 숙박업인지, 현재 영업 주체가 누구인지부터 확인합니다. 정부24의 관광사업 등록 안내와 관할 지자체 기록을 맞춰 보면 기본적인 실마리가 나옵니다. 영업을 이어받을 계획이라면 지위 승계 신고가 필요한지, 기존 등록이 살아 있는지도 관할 부서에 확인해야 합니다. 국가법령정보센터에 실린 법제처 해석 사례에서도 종전 관광숙박업 등록이 경매 종료 전에 말소된 경우에는 시설을 인수했다는 이유만으로 그 지위를 승계한다고 볼 수 없다고 설명합니다.

저는 매도인에게 운영 자료와 별개로 건축물대장, 등기사항증명서, 영업 관련 서류를 요청합니다. 건축물대장의 용도와 실제 사용 상태가 다르거나 무단 증축 흔적이 보이면, 인수 뒤 영업과 수선 계획부터 다시 계산해야 합니다. 보일러, 승강기, 소방 설비는 현장에서 가동 상태와 점검 기록을 함께 봅니다. 객실 벽지만 새로 바꿔서는 해결되지 않는 비용입니다.

경매로 나온 호텔은 서류 한 장을 더 의심한다

경매 물건이라면 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 한 번에 놓고 비교합니다. 등기부의 권리 순서만 보고 끝내지 않습니다. 임차인이나 실제 운영자가 누구인지, 객실 일부를 다른 사업자가 쓰는지, 점유 관계가 서류와 맞는지 현장에서 확인해야 합니다. 호텔은 일반 주택보다 점유 형태가 복잡해 명도 일정이 길어질 수 있습니다.

공매는 공고의 매각 조건도 빠짐없이 읽습니다. 온비드에 올라오는 물건 중에는 매수인이 인도나 비용을 부담하도록 정한 사례가 있습니다. 같은 건물이라도 어떤 방식과 조건으로 매각되는지에 따라 낙찰 뒤 지출이 달라집니다. ‘낙찰가가 싸다’는 말보다 공고문에 적힌 인수 조건이 먼저입니다.

특히 운영자가 따로 있는 호텔은 계약 종료 시점과 보증금 관계를 확인합니다. 객실 예약이 이미 들어와 있다면 예약금 처리와 투숙객 응대도 운영 인계 일정에 넣어야 합니다. 건물을 넘겨받는 날부터 곧바로 원하는 방식으로 영업할 수 있다는 가정은 위험합니다.

싸게 사도 현금이 버티지 못하면 끝이다

가령 매매가 60억 원인 호텔에 자기자금 20억 원을 넣는다고 가정해 보죠. 남은 40억 원의 조달 가능 여부와 이자 부담은 금융기관 심사 결과에 달려 있습니다. 여기에 취득 관련 세금과 비용, 객실 수리비, 영업이 안정될 때까지 쓸 운영자금이 더 필요합니다. 매매가와 자기자금의 차이만 대출로 채우면 된다는 계산은 현장에서 자주 어긋납니다.

저는 수익을 계산할 때 가동률이 기대보다 10%포인트 낮은 경우와 큰 설비가 한 번 고장 난 경우를 따로 적어 봅니다. 그때도 이자와 인건비를 낼 수 있는지 보는 겁니다. 세금은 건물과 토지의 구분, 거래 형태, 보유 주체에 따라 달라질 수 있어 계약 전에 세무 전문가와 금액을 확인합니다. 대출도 매도인이 받았던 한도를 그대로 적용할 수 있다고 믿지 않습니다.

그날 본 물건은 서류상 매출을 확인할 자료가 부족했고 냉방 설비 상태도 마음에 걸렸습니다. 그래서 입찰이나 계약으로 이어 가지 않았습니다. 호텔매매에서는 좋은 객실 사진보다 매달 남는 현금, 인수할 권리와 의무, 당장 손볼 설비가 더 오래 남습니다. 제가 현장에서 발길을 돌리는 이유도 대개 그 셋 중 하나입니다.