상가임대어플만 믿고 입찰할 뻔했다
입찰 전날 밤, 눈여겨보던 상가의 임대료를 다시 확인하려고 상가임대어플을 켰습니다. 같은 건물 같은 층인데 한 매물은 월세 180만 원, 다른 매물은 130만 원이었습니다. 사진은 비슷했고 면적도 거의 같았죠. 월세 180만 원을 기준으로 입찰가를 써뒀다면, 예상 수익이 종이 위에서만 좋아 보였을 겁니다. 경매 현장을 오래 다녀도 이런 숫자 앞에서는 한 번 더 멈추게 됩니다.
앱에 적힌 월세는 아직 들어오는 돈이 아니다
상가임대어플은 주변에 어떤 점포가 얼마에 나와 있는지 빠르게 훑기 좋습니다. 문제는 화면의 월세가 대개 ‘받고 싶은 금액’이라는 점입니다. 오래된 매물이 그대로 남아 있거나, 같은 점포가 여러 중개사무소를 통해 다른 조건으로 올라오기도 합니다. 보증금을 높이는 대신 월세를 낮춘 매물도 섞여 있습니다.
저는 먼저 같은 건물의 같은 층, 비슷한 전용면적을 묶어 봅니다. 그리고 보증금, 월세, 관리비, 부가가치세 별도 여부를 따로 적습니다. 보증금 3,000만 원에 월세 150만 원인 점포와 보증금 1억 원에 월세 150만 원인 점포를 같은 임대 조건으로 보면 곤란합니다. 임차인이 구해야 할 초기 자금부터 다르니까요.
전화할 때도 “이 가격에 바로 계약할 수 있나요”만 묻지 않습니다. 언제부터 비어 있었는지, 최근 실제 계약은 어느 정도에서 이뤄졌는지, 관리비에 무엇이 포함되는지를 묻습니다. 중개인의 답은 단서가 되지만 확정 자료는 아닙니다. 서로 다른 중개사무소 두세 곳의 말을 맞춰 보면 숫자가 조금씩 좁혀집니다.
사진보다 먼저 확인했던 것은 빈 점포의 시간
한 번은 앱 사진에선 멀쩡해 보이는 1층 점포를 보러 갔는데, 셔터 안쪽에 먼지가 꽤 쌓여 있었습니다. 길 건너에서는 잘 보였지만 보행자 동선은 그 앞을 비켜 지나갔습니다. 화면에서는 ‘대로변 1층’이었고, 현장에서는 ‘대로변에서 보이지만 들어가기 애매한 자리’였습니다.
상가를 볼 때는 평일 점심과 저녁, 가능하면 주말에도 한 번씩 갑니다. 유동 인구의 숫자보다 사람들이 어느 방향에서 와서 어디로 빠지는지 봅니다. 바로 옆 점포가 몇 달째 비어 있는지, 비슷한 업종이 자주 바뀌는지도 눈에 들어옵니다. 한 번 붐비는 시간에 다녀온 것만으로 월세 수준을 판단하면 위험합니다.
임차인을 새로 구해야 하는 물건이라면 더 그렇습니다. 앱에 경쟁 매물이 다섯 개 떠 있다는 것은 임대료를 비교할 자료가 다섯 개 있다는 뜻이면서, 내 점포와 경쟁할 빈 점포도 있다는 뜻입니다. 저는 광고가 올라온 날짜를 메모하고 며칠 뒤에도 남아 있는지 다시 봅니다. 오래 남는 매물에는 이유가 있을 수 있습니다.
경매 상가는 임대료보다 임차인 권리가 먼저다
여기서 경매 물건을 일반 매매와 똑같이 보면 다칩니다. 앱에는 ‘현재 임대 중’이라고 적혀 있어도, 입찰자는 실제 점유자와 임대차 조건, 보증금이 낙찰 뒤 어떤 영향을 주는지 별도로 확인해야 합니다. 매각물건명세서, 현황조사보고서, 등기사항증명서의 내용이 맞는지 대조하고 현장에서도 점유 상태를 확인합니다.
상가 임차인의 권리를 볼 때는 건물 인도, 사업자등록 신청, 확정일자와 그 날짜를 따져야 합니다. 국가법령정보센터에 실린 상가건물 임대차보호법은 건물 인도와 사업자등록 신청을 갖춘 뒤 다음 날부터 대항력이 생기도록 규정합니다. 우선변제권은 대항요건과 확정일자 등 별도 요건을 봐야 합니다. 다만 실제 입찰에서는 등기된 권리의 순서, 배당요구 여부와 금액, 적용 범위까지 함께 확인해야 하므로 앱의 ‘임차인 있음’ 한 줄로 인수 금액을 단정할 수 없습니다.
특히 임차인 보증금을 낙찰자가 떠안을 가능성이 보이는데 계약 내용이나 점유 관계가 불분명하면, 예상 월세가 아무리 높아도 입찰가를 쓰지 않습니다. 권리분석에서 모르는 돈은 수익이 아니라 위험입니다. 권리관계가 복잡한 물건은 입찰 전에 관련 서류를 갖고 전문가의 검토를 받는 편이 비용을 아끼는 길일 때도 많습니다.
월세 150만 원을 넣어도 계산서는 달라진다
가령 낙찰가 2억 4,000만 원에 취득 관련 비용과 수리비 등 1,600만 원이 든다고 해보죠. 들어간 돈은 2억 5,600만 원입니다. 월세 150만 원을 12개월 내내 받으면 연 1,800만 원, 단순 계산으로는 약 7%입니다. 그런데 임차인을 구하는 동안 두 달이 비면 월세 수입은 1,500만 원으로 줄고, 같은 투자금 기준 약 5.9%가 됩니다. 여기에도 보유세, 중개보수, 유지보수비, 대출이자와 세금은 반영하지 않았습니다.
경락잔금대출을 쓸 생각이라면 낙찰 전에 대출 가능 금액과 조건을 따로 확인해야 합니다. 앱에 보이는 월세를 근거로 대출 상환 계획을 꽉 채워 잡으면 공실 두 달에도 숨이 찹니다. 명도에 시간이 걸리거나 내부 설비를 손봐야 하면 첫 월세가 들어오는 날은 더 늦어집니다.
저에게 상가임대어플은 입찰가를 알려주는 계산기가 아니라 현장에 가기 전 적어 갈 질문을 만드는 도구입니다. 화면에서 마음에 든 숫자는 전화로 좁히고, 발로 확인하고, 서류와 비용표에 다시 넣습니다. 그 과정을 거친 뒤에도 수익이 남는 물건이라야 입찰장에서 손이 움직입니다.
