다주택자 전세대출 믿고 입찰했다가 계산을 다시 했다

입찰장에 가면 “전세 놓으면 잔금은 맞출 수 있겠죠”라는 말을 종종 듣습니다. 저도 경매를 시작할 때는 낙찰가와 예상 전세보증금부터 뺐습니다. 그런데 그 보증금을 마련할 사람이 누구인지, 그 사람의 대출이 실제로 나오는지까지 확인하지 않으면 계산이 종이 위에서만 맞습니다. 다주택자 전세대출은 특히 ‘누가 여러 채를 갖고 있느냐’부터 구분해야 합니다.

집주인이 다주택자인지 세입자가 다주택자인지

전세대출을 신청하는 사람은 세입자입니다. 집주인이 집을 여러 채 갖고 있다는 사실만으로 세입자의 대출이 일괄 금지되는 것은 아닙니다. 반대로 세입자 본인과 배우자가 합쳐 두 채 이상을 보유했다면 이야기가 달라집니다. 한국주택금융공사의 일반전세자금보증은 합산 주택 보유수가 1주택 이내여야 하고, 주택도시보증공사의 전세금안심대출보증도 2주택자에 대한 대출보증을 취급하지 않습니다. 주택도시기금의 버팀목 전세대출은 세대원 전원이 무주택이어야 합니다.

여기서 ‘전세대출이 안 된다’는 말을 모든 금융상품에 똑같이 적용하면 또 틀립니다. 위 기준은 각각의 보증·정책 상품 기준입니다. 다른 방식의 대출 가능 여부는 은행의 상품과 심사를 따로 확인해야 합니다. 특히 기존 대출을 연장하는 경우에는 신규 신청과 판단이 달라질 수 있어, 예전에 받은 사람이 계속 쓸 수 있었다는 경험담을 그대로 믿으면 곤란합니다.

경매 물건에 전세를 놓을 때 계산이 틀어지는 순간

가령 낙찰가 3억 원인 집에 전세 2억 4천만 원을 놓을 생각이라고 해봅시다. 세입자가 보증금 중 2억 원을 대출받을 수 있다고 가정하면 내 돈은 6천만 원에 취득세, 명도비, 수리비 등을 더한 금액처럼 보입니다. 그런데 임차인이 보증심사에서 탈락하거나 집 자체가 대출 대상이 아니면, 그 전세 계약은 예정한 날짜에 잔금을 치르기 어려워집니다. 입찰자는 그 사이 경락잔금대출 이자와 보유비용을 감당해야 합니다.

제가 현장에서 더 조심하는 쪽은 세입자의 주택 수보다 물건의 권리관계입니다. 등기부에 남은 압류나 가처분, 선순위 채권, 다른 임차인의 보증금이 있으면 세입자 대출과 보증 심사에 걸릴 수 있습니다. 한국주택금융공사의 일반전세자금보증도 임차할 집의 소유권에 권리침해가 없어야 하고, 선순위 채권과 임차보증금을 합친 금액에 제한을 둡니다. 낙찰만 받으면 전세대출이 당연히 나온다는 계산은 위험합니다.

전세대출 보증과 보증금 반환보증도 서로 다른 장치입니다. 앞의 것은 세입자가 은행에서 돈을 빌릴 때 쓰는 보증이고, 뒤의 것은 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 위험에 대비하는 보증입니다. 세입자가 “대출은 된다”고 해도 반환보증 가입 가능 여부까지 확인하려는 경우가 많습니다. 경매로 취득한 집이라면 말소될 권리, 남는 권리, 기존 점유자와의 인도 일정까지 맞물려 봐야 합니다.

전세대출을 이미 받은 뒤 낙찰받는 경우

이번에는 내가 전세로 살면서 대출을 쓰고 있는데 경매로 주택을 추가 취득하는 상황입니다. 신규 대출 신청 때는 1주택 이내였더라도, 취득 뒤 합산 보유수가 2주택이 되면 기존 보증의 유지나 만기 연장에서 문제가 생길 수 있습니다. 한국주택금융공사도 다주택자의 기한 연장 여부와 기간은 최초 보증 시기, 주택 취득 사유와 시기에 따라 달라진다고 안내합니다.

경매에서는 입찰일과 소유권 취득 시점을 혼동하기 쉽습니다. 입찰 전에 은행에 현재 전세대출의 보증기관, 약정 내용, 추가 주택 취득 시 처리 방식, 만기 연장 가능성을 확인해야 합니다. “낙찰받고 나서 물어보자”는 순서가 위험한 이유는 보증부 대출을 예상보다 빨리 상환해야 할 수도 있기 때문입니다. 집을 싸게 샀더라도 대출 상환에 쓸 현금이 없으면 자금 계획 전체가 흔들립니다.

입찰가를 적기 전에 숫자로 남겨둘 것

저는 예상 전세보증금을 한 줄로 적지 않습니다. 주변 실거래와 현재 나온 매물의 호가를 나눠 보고, 대출이 가능한 세입자를 구한다는 가정과 그렇지 못한 경우를 따로 계산합니다. 예를 들어 전세 2억 4천만 원을 기대한 물건에서 실제 계약이 2억 원에 그치면 현금 4천만 원이 추가로 필요합니다. 여기에 잔금대출 이자, 취득세, 명도비, 수리비와 공실 기간의 관리비까지 더해야 합니다.

• 내가 전세대출을 쓰는 사람이라면 본인과 배우자의 주택 수, 보증기관, 추가 취득에 관한 대출 약정을 확인합니다.
• 내가 임대할 사람이라면 등기부와 매각물건명세서, 점유·임차 관계를 확인하고 은행이 해당 집을 대출 대상으로 보는지 묻습니다.
• 전세 계약에 기대어 잔금을 치를 계획이라면 계약이나 대출이 늦어졌을 때 쓸 현금을 별도로 계산합니다.

다주택자 전세대출이라는 말 하나로는 입찰 여부를 결정할 수 없습니다. 대출을 받는 사람이 몇 채를 갖고 있는지, 임차할 집에 어떤 권리가 남는지, 내 잔금일 전에 돈이 들어올 수 있는지가 각각 다른 문제입니다. 저는 이 세 가지 중 하나라도 숫자로 확인되지 않으면 예상 전세보증금을 확정된 돈처럼 입찰가에 넣지 않습니다.