부동산 복비 계산기 돌려봤더니 낙찰 예산이 달라졌다
경매 물건을 볼 때 저는 낙찰가부터 적지 않습니다. 나중에 팔 가격과 그때 나갈 돈부터 적습니다. 예전에 예상 매도가에 중개보수를 빼놓고 수익을 계산했다가, 장부를 다시 쓴 적이 있습니다. 금액 하나는 작아 보여도 취득세, 이자, 수리비와 겹치면 입찰가를 낮춰야 할 이유가 되더군요. 부동산 복비 계산기는 그래서 매도 계획을 세울 때 먼저 켜는 도구입니다.
경매로 사는데 복비를 왜 계산할까
법원 경매에 직접 입찰해 낙찰받는 과정은 일반적인 공인중개사 중개 매매와 다릅니다. 그 낙찰 자체에 통상적인 매매 중개보수를 붙여 계산하면 비용을 잘못 잡게 됩니다. 다만 낙찰 후 공인중개사를 통해 임차인을 구하거나, 물건을 다시 팔 때는 이야기가 달라집니다. 임대차 또는 매매 계약을 중개받는 쪽에서 중개보수를 따져야 합니다.
가령 3억 원에 낙찰받은 주택을 손본 뒤 3억 6천만 원에 중개 매도할 계획이라면, 계산기에 넣을 금액은 과거의 낙찰가 3억 원이 아니라 예정 매도가 3억 6천만 원입니다. 서울 주택 매매 기준으로 이 구간의 상한요율은 0.4%라서 매도인 한쪽의 중개보수 상한은 144만 원입니다. 매수인도 별도로 부담할 수 있지만, 제가 낼 돈을 계산하면서 양쪽 보수를 합쳐 288만 원으로 잡을 이유는 없습니다. 물론 실제 계약에서는 상한 안에서 협의한 금액을 확인해야 합니다.
계산기에 넣기 전 물건 종류부터 확인한다
복비 계산기의 기본식은 거래금액에 해당 상한요율을 곱하는 것입니다. 그런데 거래금액이 같아도 주택인지, 오피스텔인지, 상가인지에 따라 요율이 달라집니다. 이 선택을 잘못하면 숫자가 깔끔하게 나와도 쓸모가 없습니다.
서울시가 게시한 주택 중개보수표를 보면 매매는 5천만 원 미만 0.6%에 한도 25만 원, 5천만 원 이상 2억 원 미만 0.5%에 한도 80만 원입니다. 2억 원 이상 9억 원 미만은 0.4%, 9억 원 이상 12억 원 미만은 0.5%, 12억 원 이상 15억 원 미만은 0.6%, 15억 원 이상은 0.7%입니다. 한도가 있는 구간에서는 곱셈 결과와 한도액 중 낮은 금액을 봐야 합니다. 또 거래금액이 경계선을 넘었다고 낮은 구간부터 요율을 층층이 더하는 방식이 아닙니다. 해당 거래금액의 구간을 적용합니다.
전세와 월세를 포함한 주택 임대차는 구간이 다릅니다. 서울 기준 5천만 원 미만은 0.5%에 한도 20만 원, 5천만 원 이상 1억 원 미만은 0.4%에 한도 30만 원입니다. 1억 원 이상 6억 원 미만은 0.3%, 6억 원 이상 12억 원 미만은 0.4%, 12억 원 이상 15억 원 미만은 0.5%, 15억 원 이상은 0.6%입니다. 주택 중개보수는 지역 조례도 함께 확인해야 하므로 서울 밖 물건이라면 해당 시·도 기준으로 다시 입력하는 게 안전합니다.
오피스텔도 이름만 보고 주택 요율을 누르면 곤란합니다. 전용면적 85㎡ 이하이면서 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실과 목욕시설 등 요건을 갖춘 오피스텔은 매매 상한 0.5%, 임대차 상한 0.4%가 적용됩니다. 그 요건에 들지 않는 오피스텔이나 상가·토지 등은 0.9% 상한을 확인해야 합니다. 경매 현장에서는 오피스텔을 실제로 어떻게 쓰는지만 듣고 계산기를 선택하는 경우가 있는데, 등기와 건축물대장, 설비 요건을 먼저 보는 편이 낫습니다.
월세는 보증금만 넣으면 숫자가 틀어진다
월세 계약에서 가장 흔한 입력 실수는 보증금만 거래금액으로 쓰는 것입니다. 중개보수 계산용 거래금액은 원칙적으로 보증금에 월세의 100배를 더합니다. 그렇게 계산한 금액이 5천만 원 미만일 때는 월세의 70배를 더한 금액으로 다시 계산합니다. 서울시의 중개보수 안내에도 이 기준이 나와 있습니다.
예를 들어 주택 보증금 2천만 원에 월세 30만 원이라면, 먼저 2천만 원에 3천만 원을 더해 거래금액 5천만 원이 됩니다. ‘5천만 원 미만’이 아니므로 70배를 적용하지 않습니다. 서울 주택 임대차의 5천만 원 이상 1억 원 미만 구간은 상한요율 0.4%지만 한도액이 30만 원입니다. 계산 결과는 20만 원으로, 한도보다 낮습니다.
반대로 보증금 1천만 원에 월세 30만 원이면 100배로 계산한 금액이 4천만 원입니다. 이때는 70배를 써서 거래금액을 3천100만 원으로 봅니다. 서울 주택 임대차 상한요율 0.5%를 적용하면 15만 5천 원입니다. 20만 원 한도에도 걸리지 않습니다. 월세가 같은데 결과가 달라지는 이유가 여기 있습니다.
화면의 숫자를 계약 금액으로 옮기기 전에
복비 계산기에 뜨는 금액은 대개 해당 조건에서 받을 수 있는 상한을 보여줍니다. 상한요율을 반드시 전부 내야 한다는 뜻은 아닙니다. 공인중개사법 시행규칙은 중개의뢰인과 개업공인중개사가 상한 안에서 보수를 협의하도록 정하고 있습니다. 저는 매물을 맡길 때 예상 거래금액, 적용 요율, 협의한 보수액을 따로 적어 둡니다. 매도 직전에야 이 이야기를 꺼내면 서로 기억하는 숫자가 달라질 수 있습니다.
부가가치세도 확인할 항목입니다. 서울시 안내의 중개보수 계산 기준에는 부가가치세가 별도라고 적혀 있습니다. 계산기에 표시된 보수와 실제 청구액을 비교할 때 세금 포함 여부, 중개사무소의 과세 유형, 영수증 내역을 함께 확인해야 합니다. 보수 지급 시기도 약정에 따르고, 약정이 없다면 거래대금 지급이 완료된 날이 기준입니다. 계약서나 확인·설명서에 적힌 금액과 청구액이 맞는지 보는 습관이 결국 분쟁을 줄입니다.
경매 수익표에서는 복비가 가장 큰 비용인 경우는 드뭅니다. 그래도 작은 비용을 빠뜨리는 습관은 다른 칸에서도 반복됩니다. 저는 부동산 복비 계산기로 상한을 잡고, 협의된 금액으로 다시 수익표를 고칩니다. 그 과정을 거친 뒤에야 입찰가가 제 돈으로 감당할 만한 숫자인지 보입니다.
