새롬동 상가 경매, 4회 유찰 1.3억

한줄 요약

4회 유찰로 최저가가 1억 3,829만 원까지 떨어진 세종특별자치시 새롬동의 상가, 저렴한 가격은 매력적이지만 유찰된 이유를 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 세종특별자치시 아름서1길 13-9, 4층406호 (아름동,다올비즈니스센터)

세종특별자치시 아름서1길에 위치한 다올비즈니스센터 내의 상가로, 4층에 자리 잡고 있다. 면적이 명확히 명시되어 있지 않지만, 입지상 세종시의 중심부에 위치해 있기에 유동인구는 나쁘지 않을 것으로 보인다. 주변에는 각종 상업시설과 주거단지가 혼재해 있어 상가로서의 잠재력은 충분하다.

가격이 말해주는 것

감정가는 5억 7,600만 원이었으나, 현재 최저입찰가는 1억 3,829만 원으로 감정가의 24% 수준이다. 4회나 유찰된 이유를 고려할 때, 인근 상가 시세와 비교해도 매우 저렴해 보인다. 예상 낙찰가를 1억 4,521만 원 전후로 잡고, 입찰을 고민해볼 만하다.

권리분석, 여기가 핵심

주요 권리로는 2018년 2월 9일 설정된 근저당권이 말소기준권리로 잡혀있다. 임차인 현황은 등기부등본과 현황조사서를 꼼꼼히 살펴봐야 하며, 유치권이나 법정지상권과 같은 특이사항은 현재까지 보고된 바 없다. 하지만, 유찰 회수가 많다는 점에서 임차인의 대항력 여부를 철저히 확인하는 것이 중요하다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 4회 유찰된 물건은 그만큼 리스크가 있다는 의미다. 그러나 가격이 크게 떨어진 만큼, 그만큼의 수익률을 기대할 수 있는 기회도 된다. 예상 수익률은 임대료 수익을 고려할 때 연 6% 이상도 가능할 수 있다. 다만, 세종시의 상가 시장에 대한 철저한 분석이 필요하다.

내가 입찰한다면

내 경험상 이 정도로 유찰된 물건은 경쟁률이 그리 높지 않을 수 있다. 하지만, 경매에서 항상 예상치 못한 상황이 발생할 수 있음을 염두에 두어야 한다. 권장 입찰가는 최저가에 가까운 1억 4천만 원 초반대를 추천하며, 취등록세 약 667만 원을 포함해 총 투자금을 계산해야 한다. 명도 과정에서의 난이도 또한 고려해 입찰을 결정하는 것이 좋겠다.