역전세 난 집에 입찰하려다 계산을 다시 한 이유
입찰장에서 감정가보다 한참 낮게 나온 아파트를 보면 저도 아직 손이 갑니다. 그런데 임차인 보증금이 적힌 줄을 읽고 입찰표를 접은 적이 여러 번 있습니다. 집값은 내려갔는데 돌려줘야 할 전세금은 그대로인 역전세 물건이었습니다. 싸게 낙찰받는 것과 싸게 소유하는 것은 다른 얘기입니다.
집값이 내려간 만큼 보증금도 내려가진 않는다
역전세는 기존 전세보증금보다 새로 받을 수 있는 전세보증금이 낮아진 상태를 말합니다. 예를 들어 3억 2천만 원에 전세를 놓았던 집의 새 전세 시세가 2억 5천만 원이면, 임대인은 세입자를 바꿔도 7천만 원을 따로 마련해야 합니다. 매매 시세까지 떨어졌다면 집을 팔아도 보증금을 전부 돌려주기 어려울 수 있죠.
현장에선 이 차액이 경매의 출발점이 되기도 합니다. 임대인이 부족한 돈을 마련하지 못하고, 보증금을 받지 못한 임차인이 경매를 신청하거나 다른 채권자의 경매가 진행되는 식입니다. 그래서 역전세 물건의 최저가만 보고 ‘시세보다 1억 싸다’고 계산하면 위험합니다. 그 집에 붙어 있는 임차인의 권리를 함께 사게 될 수도 있으니까요.
입찰가보다 먼저 본 것은 전입일이었다
입찰장에서 봤던 사례들을 단순화해 보겠습니다. 기존 보증금은 3억 2천만 원, 현재 매매 시세는 2억 7천만 원, 제가 생각한 입찰가는 2억 1천만 원인 아파트입니다. 숫자만 보면 6천만 원의 여유가 있어 보입니다. 그런데 임차인이 앞선 권리보다 먼저 대항력을 갖췄고, 배당 후에도 보증금이 남는 상황이라면 얘기가 달라집니다.
가령 경매대금에서 비용 등을 빼고 임차인이 2억 원을 배당받는다면, 보증금 잔액은 1억 2천만 원입니다. 그 잔액을 매수인이 부담해야 하는 조건이라면 실제로는 낙찰가 2억 1천만 원에 잔액 1억 2천만 원을 더한 3억 3천만 원을 생각해야 합니다. 여기에 취득세, 수리비, 자금 조달 비용도 붙습니다. 시세 2억 7천만 원짜리를 2억 1천만 원에 잡았다고 좋아할 일이 아니죠. 실제 배당액과 인수 여부는 권리 순위와 사건 기록에 따라 달라지므로, 이 숫자는 계산 방식을 보여주기 위한 예입니다.
저는 이런 물건을 보면 등기부의 선순위 권리 설정일, 임차인의 전입일과 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 시간순으로 적습니다. 전입신고와 주택 인도를 마친 임차인의 대항력은 원칙적으로 그다음 날부터 생깁니다. 확정일자가 있는지에 따라 배당에서의 순위도 따져야 합니다. 대법원 판례상 대항력 있는 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못하면 남은 금액에 관해 매수인에게 권리를 주장할 수 있는 경우가 있습니다. ‘배당요구를 했으니 임차인은 무조건 나간다’는 식으로 외우면 큰돈이 걸린 부분을 놓칩니다.
서류 세 장의 날짜가 서로 다르면 현장으로 간다
법원경매정보에서 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 먼저 확인합니다. 매각물건명세서에는 임차인과 매수인이 인수할 수 있는 권리에 관한 중요한 내용이 담기지만, 한 장만 보고 입찰가를 확정하지는 않습니다. 현황조사서에 적힌 점유자 진술, 등기부의 권리 설정일, 임차인의 전입 관련 자료를 맞춰 봐야 합니다. 서류 사이에 날짜나 보증금 액수가 다르면 그 차이부터 확인합니다.
현장에서는 같은 단지의 최근 실거래가와 현재 매물을 따로 봅니다. 호가가 2억 8천만 원이어도 실제 거래가 2억 6천만 원에 이뤄졌다면 제 계산의 기준은 달라집니다. 오래 비어 있는 매물인지, 수리 상태는 어떤지도 봅니다. 역전세가 난 지역에서는 새 임차인을 바로 구해 보증금을 돌려줄 수 있다는 가정을 특히 조심합니다. 새 전세 계약을 맺어도 기존 보증금과의 차액은 사라지지 않습니다.
명도 비용보다 무서운 것은 잘못 잡은 인수금
초보 투자자는 점유자가 있으면 명도비부터 걱정하는 경우가 많습니다. 저도 처음엔 그랬습니다. 하지만 보증금 반환 문제가 걸린 임차인에게 ‘얼마 주면 이사하겠느냐’고 묻기 전에, 그 임차인이 낙찰자에게 얼마를 요구할 수 있는지부터 알아야 합니다. 권리가 살아 있다면 몇백만 원의 이사비를 계산해 봐야 입찰가를 바로잡을 수 없습니다.
제 입찰 메모에는 낙찰가 옆에 예상 인수 보증금, 취득세, 수리비, 금융비용, 매도까지 걸릴 시간을 각각 적습니다. 경락잔금대출이 가능하더라도 대출 한도와 실제 실행 조건은 물건과 금융기관의 심사에 달려 있습니다. 대출이 나온다는 말만 듣고 보증금 잔액까지 해결된 것으로 계산하지 않습니다. 인수액이나 배당액을 확인하지 못했다면 입찰을 쉬는 쪽을 택합니다. 놓친 물건은 아쉽지만, 잘못 받은 보증금 채무는 오래 남습니다.
역전세 물건에도 기회는 있습니다. 다만 저는 가격이 많이 떨어졌다는 이유만으로 입찰하지 않습니다. 임차인이 언제 권리를 갖췄고 얼마를 배당받으며 무엇이 낙찰자에게 남는지, 그 세 가지가 숫자로 이어질 때 비로소 입찰가를 씁니다.
