쓰리룸월세 물건에 입찰하려다 계산을 다시 한 이유
경매 물건을 보다가 방 세 개에 월세 90만 원이라는 숫자를 만나면 저도 잠깐 손이 멈춥니다. 작은 원룸보다 세입자가 오래 살 것 같고, 월세도 꽤 든든해 보이거든요. 그런데 입찰장에서 배운 건 하나입니다. 광고에 적힌 월세와 낙찰받은 뒤 내 통장에 남는 돈은 다릅니다.
월세 90만 원을 그대로 수익으로 잡으면
가령 감정가 2억 4천만 원인 빌라를 1억 8천만 원에 낙찰받고, 보증금 2천만 원에 월세 90만 원을 받을 수 있다고 가정해 보겠습니다. 월세만 보면 연 1,080만 원입니다. 낙찰가로 나누면 연 6%라서 제법 괜찮아 보이죠. 하지만 이 계산에는 취득세, 법무 비용, 수리비, 공실, 중개보수, 재산세, 대출이자가 하나도 없습니다.
저라면 먼저 임차인 보증금 2천만 원을 수익에서 빼놓고 봅니다. 언젠가 돌려줘야 할 돈이니까요. 취득과 등기에 500만 원, 도배·장판·누수 수리에 700만 원, 임대 중개와 예비비에 300만 원이 든다고 가정하면 낙찰 직후 필요한 돈은 벌써 1억 9,500만 원입니다. 실제 세액과 비용은 주택 수, 지역, 물건 상태에 따라 달라집니다.
여기에 한 해 한 달만 비어도 월세 수입은 990만 원입니다. 보유 중 수선비와 세금 등으로 연 200만 원이 나가면 790만 원이 남습니다. 대출 1억 원을 연 5%로 썼다면 이자 500만 원을 제하고 290만 원입니다. 원금 상환과 임대소득 관련 세금까지 생각하면 체감 수익은 더 줄어듭니다. 숫자를 이렇게 다시 적고 나서야 입찰가를 낮추거나 아예 포기한 적이 있습니다.
쓰리룸월세 시세는 방 개수보다 생활 조건이 좌우한다
쓰리룸이라는 말만 같아도 임차인이 보는 물건은 전혀 다릅니다. 전용면적 50㎡대에 방 하나가 유난히 작으면 가족이 기대하는 쓰리룸과 거리가 있습니다. 엘리베이터 없는 4층, 주차가 어려운 골목, 오래된 욕실도 월세를 깎는 이유가 됩니다. 반대로 초등학교와 대중교통이 가깝고 주차가 되는 집은 같은 동네에서도 문의가 꾸준한 편입니다.
저는 주변 중개업소에서 현재 나온 호가만 듣지 않습니다. 최근 실제로 계약된 보증금과 월세, 계약까지 걸린 기간을 함께 묻습니다. 보증금 2천만 원·월세 90만 원 매물이 세 달째 광고 중인데, 비슷한 집은 보증금 3천만 원·월세 75만 원에 계약됐다면 90만 원을 기준으로 입찰할 수는 없죠. 보증금을 높이고 월세를 낮추는 선택도 세입자 수요에 따라 가능성이 다릅니다.
현장에서는 방 세 개가 적법한 구조인지도 확인합니다. 건축물대장과 실제 평면이 다른지, 발코니를 무리하게 확장했는지, 누수 흔적은 없는지 봅니다. 불법으로 만든 방이 월세를 더 받아줄 것 같아도 원상회복이나 임대 과정의 문제가 생기면 수익 계산이 무너집니다.
세입자가 있는 경매 물건은 보증금부터 본다
이미 임차인이 살고 있다면 월세보다 먼저 확인할 건 점유와 보증금입니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부를 함께 놓고 임차인의 전입 시기와 확정일자, 배당요구 여부를 대조합니다. 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권은 각각 요건이 있습니다. 서류 한 장만 보고 ‘보증금은 배당받겠지’라고 단정하면 위험합니다.
예를 들어 선순위 임차인의 보증금이 8천만 원인데 경매대금에서 5천만 원만 배당받는 상황이라면, 나머지 3천만 원을 매수인이 부담해야 하는지 따져야 합니다. 이런 돈을 빼고 계산한 낙찰가는 싼 가격이 아닙니다. 전입세대 열람과 현장 확인 결과가 서류 내용과 다르면 이유가 풀릴 때까지 입찰가를 적지 않습니다. 임차인이 여러 명이거나 점유자가 불분명한 쓰리룸은 초보자에게 특히 부담이 큽니다.
명도도 비용표에 넣어야 합니다. 임차인과의 협의가 길어지면 그동안 새 월세를 받을 수 없고, 집 내부 상태도 늦게 확인하게 됩니다. 경락잔금대출 역시 낙찰 뒤에야 알아보면 늦습니다. 입찰 전에 금융기관에 해당 물건의 대출 가능 여부와 예상 한도, 금리를 확인하고, 한도가 줄어들 때 필요한 현금을 따로 적어둡니다.
제가 입찰가를 적기 전에 남기는 숫자
쓰리룸월세 물건이라면 종이에 세 줄을 씁니다. 첫째, 주변에서 실제 계약된 보수적인 월세. 둘째, 인수할 가능성이 있는 보증금과 명도·수리비를 포함한 총투입금. 셋째, 공실 한두 달과 금리 상승을 넣어도 버틸 수 있는 월 현금흐름입니다. 세 줄 중 하나라도 확인이 안 되면 높은 월세 광고 문구는 잠시 잊습니다.
월세가 잘 나오는 쓰리룸은 분명 매력 있습니다. 다만 가족이 오래 살 집인 만큼 관리 상태와 주차, 학교까지 눈높이가 높습니다. 저는 예상 월세를 높여 수익률을 맞추는 물건보다, 낮춰 잡아도 비용을 감당할 수 있는 물건에 입찰표를 씁니다. 낙찰받는 날보다 세입자가 나간 다음 달에도 계산이 맞는지가 더 중요하니까요.
