주택임대사업자 등록을 앞두고 경매 수익표를 다시 써봤다
얼마 전 경매 물건을 보러 갔다가 옆에 있던 분에게 이런 말을 들었다. “낙찰받고 주택임대사업자로 등록하면 세금도 줄고 월세도 받으니 괜찮겠죠?” 물건은 괜찮아 보였다. 역에서 걸어갈 만한 거리였고, 같은 건물에 세입자도 꾸준히 들어와 있었다. 그런데 입찰장에서 계산할 것은 예상 월세만이 아니다. 등록하고 나서 몇 년 동안 어떤 조건으로 임대해야 하는지까지 숫자로 옮겨야 한다.
낙찰가보다 먼저 본 건 출구였다
경매에서는 싸게 사는 일이 눈에 잘 띈다. 하지만 주택임대사업자 등록을 생각한다면 언제, 누구에게, 어떤 조건으로 팔 수 있는지도 같이 봐야 한다. 등록임대주택은 유형에 따라 6년 또는 10년 이상의 임대의무기간이 적용될 수 있다. 그동안 본인이 들어가 살거나 개인 사정으로 등록을 없애는 식의 계획은 맞지 않는다. 의무기간 중 양도에도 제한이 있다.
제가 보는 순서는 이렇다. 먼저 이 물건을 장기간 보유해도 버틸 현금이 있는지 본다. 그다음 공실이 생겼을 때 대출이자를 몇 달이나 감당할 수 있는지 계산한다. 등록 유형과 해당 주택의 등록 가능 여부를 관할 지자체에 확인한다. 세제 혜택은 그 뒤다. 혜택은 주택 유형, 면적, 기준시가, 등록 시기 등에 따라 달라져서 ‘사업자 등록만 하면 된다’는 식으로 입찰가에 미리 얹기 어렵다.
특히 경매 물건은 기존 소유자가 등록임대사업자인 경우가 있다. 등기부의 부기등기, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 자료를 맞춰 보고 관할 지자체에 등록 상태와 후속 절차를 확인한다. 낙찰자가 종전 사업자의 의무를 그대로 떠안는다고 단정하거나, 반대로 경매이니 아무 제한도 없다고 넘기는 것 모두 위험하다. 임차인의 대항력과 보증금 인수 여부는 경매 권리분석으로 따로 판단해야 한다.
월세 45만 원이 손에 남는 돈은 아니었다
숫자를 하나 놓고 보자. 낙찰가 2억 4천만 원, 예상 보증금 1억 4천만 원, 월세 45만 원인 주택이라고 가정하자. 잔금대출 8천만 원에 연 5% 이자를 가정하면 연 이자는 400만 원이다. 월세는 1년에 540만 원이다. 겉으로는 140만 원이 남는다.
근데 여기에는 취득 관련 세금과 등기 비용, 대출 비용, 수선비, 재산세, 보험료, 중개보수, 공실이 빠져 있다. 에어컨 교체에 120만 원을 쓰고 한 달 비면 그해 월세 수입은 495만 원으로 줄어든다. 이자 400만 원과 에어컨 비용 120만 원만 빼도 이미 25만 원 적자다. 보증금 1억 4천만 원은 나중에 임차인에게 돌려줘야 할 돈이니 수익으로 잡지 않는다.
경락잔금대출도 입찰 전에 확인해야 한다. 감정가나 낙찰가만 보고 대출액을 확정할 수 없다. 금융기관은 담보가치와 임차인 보증금, 신청인의 소득과 기존 대출 등을 함께 본다. 낙찰 후 예상보다 대출이 적게 나오면 부족한 잔금을 짧은 기간 안에 마련해야 한다. 저는 대출 상담에서 들은 최대 가능액보다 낮은 금액으로 현금 계획을 짠다.
등록 뒤에는 계약서 한 장도 가볍지 않다
렌트홈 안내를 보면 등록임대주택의 임대료 증액은 직전 임대료의 5% 범위로 제한되고, 계약이나 직전 증액 후 1년 이내에는 다시 올릴 수 없다. 주변 월세가 갑자기 올랐다고 그만큼 바로 반영할 수 있는 구조가 아니다. 입찰 전에 조사한 월세가 현재 세입자의 계약 조건과 얼마나 다른지도 확인해야 한다.
표준임대차계약서 사용, 임대차계약 신고, 등기부상 부기등기, 임대보증금 보증 가입도 챙길 일이다. 보증 가입에는 요건과 비용이 따르므로 임대수익 계산에 넣어야 한다. 보증에 가입하기 어려운 물건이라면 그 이유부터 확인할 필요가 있다. 선순위 담보권이나 주택 가격에 비해 큰 보증금이 걸려 있을 수 있기 때문이다.
현장에서 더 자주 보는 실수는 기존 세입자의 계약서를 대충 읽는 것이다. 보증금과 월세만 적어두고 확정일자, 전입, 점유, 계약 갱신 내역을 놓친다. 경매에서는 이 한 줄이 낙찰자가 추가로 부담할 돈을 바꿀 수 있다. 주택임대사업자 등록 여부를 검토하기 전에, 그 집을 얼마에 인수하는 셈인지부터 정확히 계산해야 한다.
입찰표를 쓰기 전에 세 가지를 남긴다
- 기존 임차인의 보증금, 점유, 전입과 배당 가능성을 확인하고 인수할 금액을 계산한다.
- 관할 지자체에 해당 주택의 등록 가능 여부, 등록 유형, 기존 등록 상태를 확인한다.
- 세금 혜택을 뺀 상태에서 이자, 보증료, 수선비와 공실을 넣어 보유 기간의 현금 흐름을 계산한다.
저도 초반에는 낙찰가와 예상 임대료가 맞으면 입찰장으로 갔다. 지금은 출구와 현금 흐름이 설명되지 않으면 입찰표를 접는다. 주택임대사업자 등록은 좋은 물건의 수익을 검토할 때 선택할 수 있는 제도다. 물건 자체의 권리관계나 부족한 운영자금을 해결해 주지는 않는다.
