임차권등기 한 줄 보고 입찰을 멈춘 날

입찰장에 가기 전날, 등기부에 적힌 ‘임차권등기’ 한 줄 때문에 계산을 처음부터 다시 한 적이 있습니다. 감정가보다 싸게 살 수 있겠다는 생각이 먼저 들었는데, 임차인의 보증금을 누가 부담할지 확인하지 않은 상태였죠. 경매에서는 낙찰가보다 그 질문이 먼저입니다.

등기된 날짜만 보면 순서를 잘못 읽습니다

임차권등기는 임대차가 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 신청하는 절차입니다. 주택임대차보호법에 따르면 등기가 완료되면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득합니다. 이미 주택을 인도받고 전입신고를 해 대항력을 갖췄거나, 확정일자까지 받아 우선변제권을 갖춘 경우에는 그 권리가 유지됩니다. 등기 후 이사하거나 전출해도 이미 취득한 권리를 잃지 않도록 하는 장치입니다.

그래서 등기부에 찍힌 임차권등기일만으로 임차인의 순위를 판단하면 위험합니다. 등기일은 늦어도 전입일과 확정일자가 앞설 수 있습니다. 제가 먼저 맞춰 보는 날짜는 전입일, 실제 점유 시작일, 확정일자, 근저당권 설정일, 압류 등 다른 권리의 등기일입니다. 날짜 하나가 앞뒤로 바뀌면 낙찰자의 부담도 달라질 수 있습니다.

또 하나, ‘신청했다’는 말과 ‘등기가 완료됐다’는 말은 다릅니다. 임차인 입장에서도 이사와 전출 시점을 잡을 때 등기부에 실제로 기재됐는지 확인해야 합니다. 신청서 접수만 믿고 먼저 나갔다가 기존 대항요건을 잃으면 문제가 복잡해집니다.

보증금 2억 원이 적혀 있어도 인수액은 따로 계산합니다

가령 임차인의 보증금이 2억 원이고, 매각대금에서 그 임차인에게 1억 4천만 원이 배당될 것으로 예상된다고 해보죠. 임차인이 선순위 대항력을 갖췄다면 남은 6천만 원을 낙찰자가 부담할 가능성을 따져야 합니다. 낙찰가가 2억 8천만 원이라면 자금 계획을 2억 8천만 원으로 끝낼 수 없는 셈입니다. 다만 1억 4천만 원이라는 배당액부터 확정된 숫자가 아닙니다. 선순위 채권, 집행비용, 세금 관련 채권 등을 살펴 실제 배당 순서를 계산해야 합니다.

반대로 임차권등기가 있다는 사실만으로 보증금 전액을 낙찰자가 떠안는 것도 아닙니다. 주택임대차보호법은 경매로 임차권이 소멸하는 것을 원칙으로 하면서, 보증금을 모두 받지 못한 대항력 있는 임차권은 예외로 둡니다. 결국 임차인의 대항력이 매수인에게 미치는지, 배당으로 얼마를 회수하는지가 관건입니다. 후순위 임차인이라면 보증금을 다 받지 못하더라도 그 부족액을 낙찰자가 당연히 인수하는 것은 아닙니다.

입찰 전에는 매각물건명세서의 인수 관련 기재를 읽고, 현황조사서와 임대차 계약 자료, 등기부의 날짜를 서로 대조합니다. 한 문서에 적힌 보증금이나 전입일만 믿기보다 자료 사이에 차이가 있는지 보는 편이 안전합니다. 매각물건명세서에 ‘배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수’한다는 취지의 문구가 있다면, 예상 배당액을 낙찰가 계산에 반드시 넣어야 합니다.

배당요구가 안 보여도 안심할 수 없습니다

경매 기록에서 배당요구서를 못 찾았다고 임차권등기된 임차인의 몫이 사라진다고 생각하면 곤란합니다. 대법원 판례는 첫 경매개시결정등기 전에 임차권등기가 마쳐진 경우, 별도의 배당요구 없이도 배당받을 수 있다고 봅니다. 반면 임차권등기가 언제 마쳐졌는지와 임차인이 기존에 어떤 권리를 갖고 있었는지에 따라 검토할 내용이 달라집니다. 배당요구 유무를 확인하되, 그것 하나로 인수 위험을 지우지는 않습니다.

임차권등기가 된 집에 새로 들어간 임차인도 조심해야 합니다. 주택임대차보호법은 그 등기 이후 임차한 사람에게 소액임차인 최우선변제권을 인정하지 않습니다. ‘보증금이 작으니 먼저 받을 수 있겠지’라는 계산이 통하지 않을 수 있다는 뜻입니다. 입찰자라면 현재 점유자가 기존 임차인인지, 등기 이후 들어온 새 임차인인지도 확인해야 합니다. 현장에 사람이 산다는 사실만으로 그 사람의 권리 순서를 알 수는 없습니다.

입찰표를 쓰기 전에 비용을 한 번 더 얹어 봅니다

저는 이런 물건의 입찰가를 잡을 때 예상 인수 보증금과 명도 비용을 따로 적습니다. 대항력 있는 임차인이 보증금을 전부 받지 못한다면 집을 비워 달라는 요구만으로 해결되지 않을 수 있습니다. 협의 기간이 길어지면 잔금대출 이자와 보유 비용도 늘어납니다. 취득세, 수리비, 미납 관리비의 부담 범위까지 확인하고 나면 처음 보였던 가격 차이가 꽤 줄어듭니다.

숫자를 넣어도 권리 순서가 분명하지 않은 물건은 저는 입찰을 미룹니다. 특히 전입일, 확정일자, 임차권등기일이 서로 다른데 계약 자료가 빠져 있다면 작은 수익을 기대하고 밀어붙이기 어렵습니다. 임차권등기 한 줄은 겁먹고 돌아서라는 표시가 아닙니다. 그 임차인이 언제 어떤 권리를 얻었고, 배당 뒤에 얼마가 남는지 끝까지 확인하라는 표시로 읽는 게 맞습니다.