헬스장매매 현장을 보니 회원권부터 계산하게 됐다
얼마 전 헬스장매매 물건을 보러 갔을 때였습니다. 러닝머신은 새것처럼 닦여 있었고, 매도인은 회원이 300명이라며 시설 사진부터 보여줬습니다. 저는 회원 명부보다 먼저 남은 이용 기간을 물었습니다. 이미 받은 돈으로 앞으로 몇 달을 운영해야 하는지가 보이지 않으면, 매매 가격도 판단하기 어렵기 때문입니다.
회원 300명이 매출 300명을 뜻하지는 않는다
헬스장 인수 상담에서 가장 자주 듣는 말이 ‘등록 회원 수가 많다’는 겁니다. 그런데 그 숫자에는 이용 기간이 끝났는데 탈퇴 처리되지 않은 사람, 장기 휴회 중인 사람, 일 년치를 미리 내고 아직 열 달이 남은 사람이 섞여 있습니다. 실제 방문 인원과 앞으로 돈을 낼 회원 수를 따로 봐야 합니다.
예를 들어 1년 회원권을 팔아 받은 돈은 매도인 통장에 들어갔는데, 인수 뒤 운동할 공간과 서비스를 제공하는 쪽은 매수인일 수 있습니다. 남은 회원 80명이 평균 6개월씩 이용하고 월 환산 이용료가 6만 원이라면, 장부상 남은 이용분은 2,880만 원입니다. 이것을 곧바로 현금 채무 2,880만 원이라고 단정할 수는 없습니다. 다만 앞으로 감당할 서비스의 규모를 보여주는 숫자입니다. PT 잔여 횟수, 락커·운동복 선납분, 휴회와 양도 약정은 별도로 계산해야 합니다.
체육시설법은 영업을 양도하거나 일정한 경매 절차로 필수시설을 인수한 경우 권리·의무의 승계를 규정합니다. 대법원도 요건을 충족한 시설 인수에서 회원과의 약정에 따른 의무가 승계될 수 있다고 봤습니다. ‘나는 기구만 샀으니 기존 회원은 모른다’는 생각으로 계약서를 쓰면 위험합니다. 어떤 자산을 어떤 방식으로 인수하는지에 따라 판단이 달라지므로, 회원별 잔여 내역을 확인하고 승계 범위와 대금 조정 방식을 계약서에 구체적으로 적어야 합니다.
권리금보다 먼저 건물주와 이야기한다
경매 물건을 볼 때 등기부만 보고 끝내지 않듯, 헬스장매매도 매도인 말만 듣고 계약금을 보내면 안 됩니다. 특히 임차인이 운영하는 헬스장이라면 매도인이 받는 권리금과 건물주에게 내는 보증금은 다른 돈입니다. 기존 임대차를 그대로 이어갈 수 있는지, 새 임대차계약이 필요한지부터 건물주에게 직접 확인해야 합니다.
제가 검토한 한 매물은 기구 상태도 괜찮고 유동 인구도 많았습니다. 그런데 건물주가 새 계약에서는 월세를 올리겠다고 했습니다. 매도인이 보여준 손익표에는 이전 월세가 들어 있었으니, 그 숫자로 권리금을 계산하면 시작부터 어긋나는 셈입니다. 계약 기간, 월세와 관리비, 부가세, 원상복구 범위, 간판과 샤워시설 사용 조건까지 새 임대차 조건으로 다시 계산해야 합니다.
상가건물 임대차보호법에는 권리금 회수기회를 보호하는 규정이 있습니다. 그렇다고 매수 희망자에게 원하는 임대차 조건이 자동으로 보장되는 것은 아닙니다. 권리금 계약과 임대차 조건 확인을 따로 진행하고, 새 계약이 성립하지 않을 때 계약금과 권리금을 어떻게 처리할지도 문서에 남기는 편이 안전합니다.
반짝이는 기구에도 소유권 확인이 필요하다
현장에서 케이블 머신을 밀어 보고, 러닝머신을 직접 켜 보는 이유가 있습니다. 사진으로는 모터 소음도, 수리비도 보이지 않습니다. 더 중요한 건 그 기구가 정말 매도인 소유인지입니다. 렌털이나 할부로 들여온 기구, 다른 사람 소유인데 설치만 해 둔 기구가 섞여 있을 수 있습니다.
기구별 모델명·제조연도·일련번호를 목록으로 만들고 구매 증빙과 계약서를 대조해야 합니다. 남은 할부금이나 렌털료가 있다면 누가 언제 갚는지도 적어야 하고요. 냉난방기, 샤워시설, 락커처럼 건물에 붙은 설비는 철거 가능 여부와 원상복구 책임까지 확인할 필요가 있습니다. 경매나 공매로 건물 또는 시설을 취득하는 경우라면 매각물건명세서, 현황조사 내용, 실제 점유와 기구 소유관계를 각각 확인해야 합니다. 건물을 낙찰받았다는 사실만으로 안에 있는 모든 운동기구가 내 것이 되는 것은 아닙니다.
운영 신고도 확인합니다. 헬스장은 통상 체육시설법상 체력단련장업에 해당하므로 관할 지자체에서 기존 신고 현황, 인수 방식에 따른 절차, 시설 기준을 확인해야 합니다. 영업을 이어받는 계약인지, 기구만 사서 새로 여는 계약인지에 따라 챙길 서류가 달라질 수 있습니다.
매도인이 말한 월 순이익을 다시 계산해 봤다
매도인이 월매출 2,800만 원, 비용 2,100만 원이라며 ‘한 달에 700만 원 남는다’고 말하는 경우가 있습니다. 저는 카드 매출과 계좌 입금 내역을 월별로 대조하고, 현금 매출은 증빙이 없으면 보수적으로 잡습니다. 그다음 인수 후 실제로 낼 월세, 관리비, 인건비, 수수료, 전기·수도요금, 소모품비와 기구 수리비를 다시 넣습니다. 매도인이 직접 수업하며 받아 온 PT 매출은 그 사람이 떠난 뒤에도 유지될지 따져야 합니다.
가령 확인된 월매출이 2,800만 원이어도 새 월세와 인건비를 반영한 비용이 2,500만 원이라면 남는 돈은 300만 원입니다. 여기서 내 노동 대가, 대출 이자, 세금, 예상 밖 수리비까지 감안하면 매도인이 제시한 700만 원과는 거리가 멉니다. 이 숫자는 어디까지나 판단용 예시입니다. 실제 가격은 최근 12개월 자료와 회원권 잔여분, 시설 상태를 함께 보고 매겨야 합니다.
제가 계약서에 꼭 넣으려는 것은 거창한 수익 보장이 아닙니다. 인계할 기구 목록, 회원권과 PT 잔여 내역의 기준일, 미지급 비용의 부담 주체, 임대차가 성립하지 않을 때의 처리, 인계 뒤 자료가 다를 때 대금을 조정하는 방법입니다. 현장에서 보기 좋은 헬스장은 많습니다. 그런데 인수하고 나서도 감당할 수 있는 헬스장은 숫자와 계약서를 끝까지 확인해야 보입니다.
