주택임대차보호법 믿고 입찰했다가 보증금을 놓칠 뻔했다

얼마 전 서울의 한 빌라 경매 서류를 보는데, 매각물건명세서에 적힌 임차인 보증금이 눈에 걸렸습니다. 최저가만 보면 시세보다 꽤 싸 보였죠. 그런데 전입일과 근저당권 설정일을 나란히 놓으니 이야기가 달라졌습니다. 경매에서는 낙찰가보다 먼저 봐야 할 숫자가 있습니다. 임차인이 언제 들어왔고, 보증금 중 얼마를 배당받을 수 있는지입니다.

전입일 하루 차이가 낙찰자의 돈을 바꾼다

주택임대차보호법에서 경매 투자자가 먼저 확인할 권리는 대항력입니다. 임차인이 주택을 인도받아 실제로 점유하고 주민등록까지 마치면, 그 다음 날부터 제삼자에게 임대차를 주장할 수 있습니다. 계약서에 서명한 날이나 보증금을 송금한 날만으로 판단하면 틀리기 쉽습니다. 전입신고일만 보고 끝낼 일도 아닙니다. 실제 입주 시점과 주소가 해당 주택을 가리키는지도 확인해야 합니다.

예를 들어 임차인이 4월 10일 입주와 전입신고를 마쳤다면 대항력은 원칙적으로 4월 11일부터 생깁니다. 근저당권이 4월 10일 설정됐다면 같은 날짜라는 이유로 임차인이 앞선다고 볼 수 없습니다. 저는 날짜가 겹치는 물건일수록 등기사항증명서와 전입 자료를 따로 펼쳐 놓습니다. 기억에 기대어 순서를 판단했다가 입찰장에서 수천만 원을 잘못 계산할 수 있으니까요.

대항력의 기준은 경매에서 소멸하는 권리와의 선후 관계까지 봐야 합니다. 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당으로 전액 해결되지 않으면, 남은 보증금을 매수인이 부담할 수 있습니다. 반대로 뒤에 들어온 임차인이라면 같은 방식으로 보증금이 인수되는 것은 아닙니다. 어느 쪽이든 임차인이 실제로 살고 있다면 인도 일정과 비용은 별도로 계산해야 합니다.

확정일자와 배당요구는 서로 다른 일이다

현장에서 자주 듣는 말이 있습니다. ‘확정일자까지 받았으니 보증금은 법원에서 다 주겠죠.’ 그렇게 단순하지 않습니다. 대항력은 새 소유자에게 임대차를 주장할 수 있는 힘이고, 우선변제권은 경매대금에서 후순위 권리자보다 먼저 배당받을 수 있는 권리입니다. 일반적으로 주택의 인도와 주민등록에 확정일자까지 갖춰야 우선변제권을 따질 수 있습니다. 두 권리를 한 덩어리로 보면 낙찰자가 떠안을 돈을 놓칩니다.

배당받을 자격이 있어도 받을 돈이 충분하다는 뜻은 아닙니다. 선순위 채권, 집행비용, 다른 임차인의 권리와 실제 낙찰가가 함께 작용합니다. 또 임차인이 배당을 받으려면 배당요구 종기까지 필요한 신고와 배당요구를 했는지 확인해야 하는 경우가 많습니다. 법원행정처도 임차인이 그 기한을 놓쳐 배당 기회를 잃는 일을 경고합니다. 입찰자 입장에서는 ‘배당요구 있음’이라는 표시만 보지 말고, 요구한 보증금과 예상 배당액을 따져야 합니다.

가령 보증금 1억 2천만 원인 선순위 대항력 있는 임차인이 배당요구를 했고, 실제 배당액이 7천만 원이라면 5천만 원이 남습니다. 다른 변수 없이 그 대항력이 유지되는 사례라면 매수인이 이 잔액을 부담할 수 있습니다. 낙찰가가 1억 6천만 원이면 제 계산표에는 먼저 2억 1천만 원이 적힙니다. 거기에 취득세, 대출 이자, 수리비, 인도에 드는 시간과 비용을 더해야 비로소 투자금이 보입니다. 이 숫자는 설명을 위한 가정이고, 실제 인수액은 배당 결과와 권리관계로 다시 확인해야 합니다.

소액임차인이라는 말만 믿으면 계산이 틀어진다

소액임차인의 최우선변제도 이름 때문에 오해가 많습니다. 해당 지역의 보증금 기준 안에 들어와야 하고, 법이 정한 시점까지 대항요건을 갖춰야 합니다. 배당요구도 살펴야 합니다. 현재 주택임대차보호법 시행령의 서울 기준은 보증금 1억 6천500만 원 이하인 임차인에게 최대 5천500만 원을 우선변제하는 구조입니다. 보증금 전액을 먼저 돌려준다는 뜻이 아닙니다. 주택가액의 절반을 넘길 수 없다는 제한도 있습니다.

더 조심할 부분은 오래된 근저당권입니다. 시행령의 소액보증금 기준이 오른 뒤에도, 그 전에 담보권을 취득한 사람에게는 종전 기준이 적용될 수 있습니다. 그래서 ‘지금 서울 기준이 이 금액이니 안전하다’며 입찰가를 잡으면 위험합니다. 선순위 담보권이 생긴 날짜를 확인하고, 그때 적용될 기준과 현재 임차인의 요건을 함께 대조해야 합니다. 지역 구분도 서울인지, 과밀억제권역인지에 따라 달라집니다.

입찰 전에는 서류와 현장을 한 장의 계산표로 묶는다

제가 물건을 볼 때는 등기사항증명서에서 근저당권과 압류 등의 날짜를 적고, 매각물건명세서와 현황조사보고서에서 임차인 정보를 옮깁니다. 다음으로 전입세대 자료, 확정일자와 배당요구 내역, 임대차계약 내용의 불일치를 찾습니다. 현황조사보고서에 적힌 보증금은 조사 과정에서 파악된 내용이므로 그것만으로 확정하지 않습니다. 이름이나 세대가 다르게 적혀 있거나, 보증금이 증액된 계약이라면 원래 계약과 증액 시점도 확인할 대상입니다.

• 임차인의 실제 점유와 전입신고가 언제 갖춰졌는지
• 확정일자와 선순위 담보권의 날짜가 어떻게 겹치는지
• 배당요구 종기까지 신고했는지와 예상 배당 부족액이 얼마인지
• 낙찰가에 인수할 보증금, 세금, 이자, 수리비를 더해도 시세보다 여유가 있는지

현장에서는 초인종 하나 누르기 어려운 물건도 있습니다. 임차인을 만나지 못했다고 빈집으로 가정하지는 않습니다. 법원 서류끼리 내용이 어긋나거나 보증금 액수를 확인할 길이 막히면, 확인되지 않은 금액만큼 입찰가를 낮추거나 아예 지나갑니다. 싼 가격에 낙찰받는 일보다, 낙찰 뒤 내가 지급할 돈을 알고 들어가는 일이 오래 살아남는 방법이었습니다.