상가매매 계약 직전까지 갔다가 발길을 돌린 이유
몇 년 전 1층 상가를 보러 갔을 때, 중개인은 점심시간마다 사람이 줄을 선다고 했습니다. 실제로 가게 앞은 붐볐어요. 그런데 오후 4시에 다시 가보니 같은 건물의 다른 점포 두 곳은 셔터가 내려가 있었습니다. 그날부터 저는 상가매매를 검토할 때 ‘지금 장사되는 가게’와 ‘다음 임차인도 들어올 자리’를 따로 봅니다.
손님이 많은 가게와 임대가 잘되는 자리는 다릅니다
현장에서 먼저 보는 건 유동인구의 숫자보다 동선입니다. 지하철 출구에서 사람들이 어느 쪽으로 걷는지, 횡단보도를 건너는지, 점포 입구가 눈에 들어오는지를 봅니다. 같은 건물 1층이어도 모퉁이 점포와 안쪽 점포의 임대 경쟁력은 꽤 다릅니다.
한 번 보고 판단하지도 않습니다. 평일 점심, 평일 저녁, 주말에 나눠 가면 분위기가 달라집니다. 주변 공실의 임대료와 공실 기간도 묻습니다. 현재 임차인이 장사를 잘해 월세를 낸다고 해도, 그 임차인이 나간 뒤 같은 조건으로 새 임차인을 구할 수 있는지는 별개니까요.
업종 제한도 확인합니다. 분양 당시 약정이나 관리규약 때문에 같은 업종이 들어오지 못하는 경우가 있고, 음식점을 기대했는데 배기나 급배수 설비가 부족할 수도 있습니다. 저는 건축물대장의 용도와 현장 상태를 함께 보고, 원하는 업종이 가능한지는 관할 지자체와 관리주체에 확인합니다. 인테리어가 멀쩡해 보여도 다음 임차인이 쓰지 못하면 결국 공사비가 듭니다.
월세 250만 원이라는 말만 듣고 계산하면 틀립니다
숫자를 하나 놓고 보죠. 매매가 4억 8천만 원, 보증금 5천만 원, 월세 250만 원인 상가라고 가정하겠습니다. 연간 월세 3천만 원을 매매가로 나누면 단순 수익률은 6.25%입니다. 이 숫자만 보면 꽤 괜찮아 보입니다.
하지만 1년에 한 달만 비어도 임대료는 2,750만 원입니다. 소유자가 부담하는 관리비와 수선비를 월평균 35만 원으로 잡으면 연 420만 원이 더 빠집니다. 남는 돈은 2,330만 원, 매매가 대비 약 4.85%입니다. 이것도 취득 비용, 대출 이자, 소득세, 큰 수선비를 빼기 전 금액입니다. 예시 계산일 뿐, 실제 물건의 수익률은 임대차와 비용 자료로 다시 산출해야 합니다.
보증금 5천만 원을 당장 쓸 수 있는 내 돈처럼 보는 것도 위험합니다. 임대차가 끝나면 돌려줘야 할 돈입니다. 매도인이 받은 보증금을 잔금에서 어떻게 반영할지, 임차인에게 돌려줄 책임을 누가 지는지 계약서와 잔금 내역에 분명히 적어야 합니다. 경매에서 낙찰받는 물건이라면 보증금 인수 여부가 권리 순위와 배당 결과에 따라 달라지니 별도로 분석해야 합니다.
임차인 이야기는 계약서 한 장으로 끝나지 않습니다
상가매매에서는 매도인이 보여준 임대차계약서만 믿고 서명하기 어렵습니다. 계약서의 보증금·월세·기간을 임대료 입금 내역과 맞춰 보고, 연체나 차임 감액 약정이 있는지도 확인합니다. 가능하다면 임차인에게 현재 조건과 갱신에 관한 이야기를 직접 듣습니다. 계약서에는 월세 250만 원인데 실제로는 몇 달째 일부만 받고 있었다면 수익 계산부터 다시 해야 합니다.
등기사항증명서로 소유자와 담보권을 확인하고, 건축물대장으로 용도와 위반건축물 표시를 봅니다. 상가건물 임대차 현황도 적법한 절차에 따라 확인할 필요가 있습니다. 국가법령정보센터에 실린 상가건물 임대차보호법은 건물 인도와 사업자등록을 대항력의 요건으로 규정합니다. 확정일자와 보증금 규모 등에 따라 우선변제 문제도 생깁니다. 특히 경매 물건은 말소기준이 되는 권리, 임차인의 대항요건을 갖춘 시점, 배당요구와 예상 배당액을 한데 놓고 봐야 합니다.
이 부분이 불명확하면 저는 가격 협상보다 확인을 먼저 합니다. 명도 비용을 대충 몇백만 원으로 써 넣고 낙찰가를 올렸다가, 예상하지 못한 보증금 인수 문제를 만나면 수익률 계산은 의미가 없어집니다.
잔금 날 필요한 돈까지 적어봐야 가격이 보입니다
일반 매매라면 계약 전에 대출 가능 금액과 조건을 금융기관에서 확인합니다. 경매라면 경락잔금대출을 알아보되, 낙찰가만으로 대출액을 확정해 생각하지 않습니다. 감정가, 담보 평가, 임대차, 본인의 소득과 기존 대출에 따라 조건이 달라질 수 있습니다. 부족한 잔금이 생기면 좋은 가격에 샀다는 말이 위안이 되지 않습니다.
세금도 계약 문구까지 봐야 합니다. 상가 거래에서는 건물분 부가가치세와 토지분의 취급이 다를 수 있고, 임대사업을 넘겨받는 거래가 사업의 포괄양도 요건에 해당하는지도 사실관계에 따라 판단합니다. 계약서에 ‘부가세 별도’라고 적혔는지, 누가 얼마를 언제 부담하는지 확인하지 않으면 잔금일 자금 계획이 어긋납니다. 저는 이런 물건일수록 계약 전에 세무사에게 거래 구조와 계약 문구를 보여줍니다.
취득 관련 세금, 중개보수, 등기 비용, 공실 기간의 이자, 수선비까지 한 장에 적고도 여유 자금이 남는 가격을 제시합니다. 매도 호가나 현재 월세에 맞춰 대출을 최대한 끌어오는 방식은 제게 맞지 않았습니다. 현장에서 여러 상가를 보며 배운 건 단순합니다. 좋은 상가를 알아보는 눈도 필요하지만, 확인되지 않은 숫자 앞에서 발길을 돌릴 수 있어야 오래 버팁니다.
