싼 부동산매물에 입찰하려다 발길을 돌린 이유

법원 입찰장에서 가장 마음이 급해지는 순간은 감정가보다 한참 낮아진 부동산매물을 봤을 때다. 저도 처음엔 유찰 횟수부터 셌다. 그런데 10년 넘게 물건을 보니 여러 번 유찰된 이유를 먼저 찾는 쪽으로 순서가 바뀌었다. 가격이 내려간 데는 시장 상황도 있지만, 권리나 점유 문제 때문에 다른 입찰자들이 물러난 경우도 있다.

초보 때는 화면에 찍힌 최저가와 동네 매매 호가를 비교하기 쉽다. 그 둘 사이의 차액은 수익이 아니다. 낙찰자가 떠안을 보증금이 있는지, 집을 언제 인도받을 수 있는지, 수리 후 실제 얼마에 팔릴지가 확인돼야 비로소 입찰가를 적을 수 있다.

최저가를 보기 전에 서류부터 펼친다

제가 경매 매물을 볼 때 먼저 여는 건 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서다. 법원경매정보에서 확인할 수 있는 자료들이다. 매각물건명세서에는 점유자와 임대차 관계, 매각으로 소멸하지 않는 권리 등에 관한 내용이 담긴다. 현황조사서에는 조사 당시 누가 점유하는지와 집행관이 확인한 내용이 적혀 있다. 감정평가서는 가격을 매긴 시점과 그 근거를 보는 자료다.

세 서류가 같은 이야기를 하는지부터 맞춰본다. 현황조사서에는 사람이 살고 있다고 적혔는데 명세서에는 임대차 내용이 불분명하다면 그냥 넘어가지 않는다. 등기사항증명서에 임차인이 보이지 않는다고 안심할 수도 없다. 점유와 임대차는 등기부만 읽어서는 판단이 끝나지 않기 때문이다.

권리분석에서는 기준이 되는 권리의 날짜, 임차인의 전입과 점유 시점, 확정일자와 배당요구 여부를 함께 본다. 선순위 임차인의 보증금이 배당으로 전부 해결되지 않는 상황이라면 매수인이 부담할 금액이 생길 수 있다. 권리의 종류와 사실관계에 따라 달라지므로 날짜 하나만 보고 ‘전부 소멸’이라고 단정하면 위험하다. 서류끼리 맞지 않거나 배당액을 가늠하기 어렵다면 저는 입찰표를 접는다.

현장에 가면 사진 밖의 비용이 보인다

서류를 읽고 남은 물건만 현장에 간다. 입구에서 집까지 걸으며 경사와 주차 상태를 보고, 같은 건물의 빈집과 관리 상태도 살핀다. 사진에 깔끔하게 나온 방보다 누수 흔적, 창호 상태, 계단과 공용부 냄새가 수리비에 더 직접적일 때가 많다. 내부를 볼 수 없다면 수리비를 적게 잡을 근거도 없다.

점유자가 있다는 사실 자체보다 누가 어떤 권원으로 점유하는지가 중요하다. 대금을 낸 경매 매수인은 일정 요건에서 인도명령을 신청할 수 있지만, 매수인에게 대항할 권원이 있는 점유자에게까지 무조건 적용되는 건 아니다. 인도명령을 받을 수 있는 경우에도 실제 인도까지 시간과 비용이 들 수 있다. 명도비를 ‘대화하면 해결될 돈’으로 가볍게 적지 않는 이유다.

현장에서는 중개업소에도 들른다. “이 동네 얼마예요?”보다 같은 단지, 비슷한 층과 면적의 매물이 얼마에 나와 있고 얼마나 오래 남아 있는지 묻는다. 호가가 3억 원이어도 거래가 뜸하고 비슷한 집이 여러 채 쌓여 있으면 3억 원을 곧바로 매도가로 넣을 수 없다. 국토교통부 실거래가 공개시스템의 거래 시점과 층까지 확인한 뒤 보수적으로 값을 잡는다.

낙찰가와 매도가 사이를 비용으로 채워본다

예를 들어 주변 거래를 확인한 뒤 매도가를 2억 9천만 원으로 가정하고, 2억 2천5백만 원에 낙찰받는다고 해보자. 겉으로 보이는 차이는 6천5백만 원이다. 여기에 취득·등기 관련 비용 900만 원, 수리비 1천5백만 원, 명도와 보유비 800만 원, 대출이자 700만 원, 매도 관련 비용 400만 원을 넣으면 총투입액은 2억 6천8백만 원이다. 남는 2천2백만 원도 양도 관련 세금과 예상 밖 비용을 반영하기 전의 숫자다. 이 금액들은 계산을 보여주기 위한 가정이지, 모든 매물에 적용할 기준표가 아니다.

여기서 매도가가 1천만 원 낮아지거나 수리가 길어지면 수익은 금방 줄어든다. 잔금대출도 낙찰가의 일정 비율이 언제나 나온다고 생각하면 곤란하다. 금융기관의 심사, 본인의 소득과 기존 대출, 물건의 상태에 따라 달라진다. 입찰 전 대출 가능액과 자기자금, 잔금 납부 일정까지 확인해야 하는 이유다.

저는 예상 매도가를 조금 낮추고 수리비와 보유 기간을 늘려 다시 계산한다. 그렇게 해도 감당할 만한 가격이 제 입찰 상한선이다. 경쟁자가 더 높게 써서 낙찰받았다면 그 물건은 제 물건이 아니었던 셈이다. 현장에서는 낙찰보다 무리한 숫자를 적지 않는 일이 더 어렵다.

공매 매물이라면 공고문부터 다시 읽는다

온비드에서 보는 공매 매물도 화면의 최저가만으로 판단하면 안 된다. 공매는 물건과 매각 주체에 따라 계약 조건, 잔금 일정, 인도 책임이 다르다. 첨부된 공고문과 매각 조건에서 매수인이 부담할 사항을 먼저 읽어야 한다. 법원 경매에서 익힌 절차를 공매에도 그대로 대입하다가 낭패를 볼 수 있다.

요즘도 마음에 드는 부동산매물을 발견하면 먼저 가격을 낮춰 상상하게 된다. 그럴 때 일부러 서류를 다시 열고, 현장 메모와 비용표를 나란히 놓는다. 좋은 매물은 낮은 숫자로 보이는 물건이 아니라, 위험을 확인한 뒤에도 내가 감당할 수 있는 물건이라고 생각한다.