김해 대청동 부동산 경매, 4회 유찰 63억

한줄 요약

4회 유찰되어 절반 가격에 나왔지만, 권리분석과 임차인 문제에 주의가 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 경상남도 김해시 대청동 302-11

김해시 대청동 302-11에 위치한 이 부동산은 1342.9㎡ 면적에 지하 1층, 지상 8층 건물로 구성되었습니다. 지하층과 1층은 주차장 및 홀, 안내실로 사용 중이며, 2층부터 8층까지는 숙박시설로 운영되고 있습니다. 주변은 상업지역으로, 김해 시내와의 접근성이 좋아 상업적 활용 가치가 높습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 123억 6,608만원인데, 현재 최저입찰가는 63억 3,143만원으로 감정가의 51% 수준입니다. 4회 유찰되면서 가격이 대폭 낮아졌는데, 인근 시세와 비교하면 상당히 저렴한 편입니다. 내 경험상, 이런 물건은 입찰자들이 우려하는 부분이 있을 가능성이 큽니다. 예상 낙찰가는 66억 4,800만원 전후로 봅니다.

권리분석, 여기가 핵심

가장 먼저 봐야 할 것은 2019년 6월 28일 설정된 근저당권입니다. 말소기준권리로 이 근저당권 이후의 권리는 모두 소멸할 가능성이 높습니다. 그러나 임차인 현황이 불확실하여 등기부 및 현황조사서를 통해 대항력 있는 임차인이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 추가로, 제시외 건물과 지하수관정 등 특이사항이 있어 법적 문제를 잘 따져봐야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 4회 유찰된 건 뭔가 문제가 있다는 신호일 수 있습니다. 하지만 반대로, 이를 해결할 수 있다면 큰 수익을 기대할 수 있는 기회이기도 합니다. 상업적으로 활용할 수 있는 위치와 구조라는 점에서 매력적입니다. 다만 예상 수익률을 계산할 때는 임차인 문제와 명도 난이도까지 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이런 물건은 경쟁률이 낮을 가능성이 높습니다. 그러나 권리분석과 임차인 확인이 필수입니다. 권장 입찰가는 최저가에 약간의 마진을 둔 64억에서 66억 사이로 설정하고, 취등록세 약 3억 580만원을 포함한 총 투자금을 고려해야 합니다. 만약 모든 리스크를 감수할 준비가 되어 있다면, 이 부동산은 좋은 기회가 될 수 있습니다.