김해 진영리 임야 경매, 9회 유찰 3.6억

한줄 요약

김해 진영리 임야 경매, 9회 유찰로 최저가 3.6억, 감정가 대비 89% 할인.

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경매물건 주소 보기 경상남도 김해시 진영읍 진영리 산90-10

이번 경매 물건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리에 위치한 대규모 임야입니다. 총 면적은 37,803.5㎡(약 11,435.6평)로 상당히 넓은 편입니다. 주변 환경은 주로 농지와 임야로 구성되어 있으며, 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 인접한 도로가 있어 접근은 가능하지만, 맹지도 포함되어 있어 접근 경로에 대한 확인이 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 31억 1,893만원으로 시작했지만, 현재 최저입찰가는 3억 6,628만원으로 무려 89% 할인이 되었습니다. 솔직히 말하면, 9회 유찰이라는 점이 걸리긴 하지만, 이런 큰 폭의 할인은 투자자에게는 희소식일 수 있습니다. 인근 지역 시세와 비교할 때, 최저입찰가는 상당히 매력적입니다. 예상 낙찰가는 3억 8,460만원 전후로 볼 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2017년과 2020년에 설정된 근저당권입니다. 이 부분은 낙찰 시 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 제시외 건물 및 분묘의 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로, 이는 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 농지취득자격증명도 필요하다는 점을 유의해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 투자 관점에서 보면, 9회 유찰된 이유를 잘 살펴봐야 합니다. 주요 리스크로는 법정지상권 문제, 맹지 및 농지취득자격증명 문제 등이 있습니다. 그러나 감정가 대비 큰 폭의 할인은 무시할 수 없는 매력입니다. 예상 수익률은 저렴하게 매입 후 개발 가능성에 달렸습니다. 다만, 분묘 문제 등이 해결되지 않는다면 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이런 물건은 경쟁률이 낮을 가능성이 큽니다. 그러나 예상치 못한 경쟁이 있을 수 있으니 보수적으로 접근해야 합니다. 권장 입찰가는 3억 9,000만원 이하로 설정하는 것이 안전합니다. 취등록세는 약 1,769만원으로 예상됩니다. 이런 종류의 물건은 철저한 사전 조사가 필수입니다. 낙찰 후 분묘 처리 및 법적 문제 해결에 신경 써야 할 것입니다.