김해 삼문로 상가 경매, 5회 유찰 4.9억

한줄 요약

5번 유찰로 최저가 72% 할인된 매력적인 가격이지만, 명확하지 않은 권리관계가 걸림돌.

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경매물건 주소 보기 경상남도 김해시 삼문로 12, 1동 1층 101호

김해시 삼문로에 위치한 이 상가는 1동 1층에 자리잡고 있으며, 현재는 음식점으로 운영되고 있는 듯해. 주변은 주거지와 상업지구가 혼재된 지역으로, 교통편도 나쁘지 않아. 하지만, 실면적 정보가 없어 조금 아쉽네.

가격이 말해주는 것

감정가가 17억 3,400만원인데, 5회 유찰되면서 최저입찰가가 4억 9,717만원으로 떨어졌어. 인근 상가 시세와 비교했을 때 72% 할인된 가격이지만, 이 정도로 떨어진 건 무언가 이유가 있다는 신호일 수도 있어. 예상 낙찰가는 5억 2,203만원 전후로 봐.

권리분석, 여기가 핵심

2017년 7월 19일 설정된 근저당권이 말소기준권리야. 특이사항으로는 음식점과 소매점으로 구분된 건물이지만, 실제로는 차돌풍이라는 음식점으로 통합 운영 중이야. 임차인이 설치한 인테리어이므로, 추가 비용이 발생할 수 있으니 참고하자. 등기부와 현황조사서를 통해 임차인 대항력을 꼭 확인해야 할 필요가 있어.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 5번 유찰됐다는 건 뭔가 문제가 있을 가능성이 커. 하지만, 이 가격대면 투자 매력은 분명히 있어 보여. 김해 지역 상권이 꾸준히 발전 중이라는 점은 긍정적이지만, 명확하지 않은 권리관계와 인테리어 비용은 리스크일 수 있어. 예상 수익률은 월세 전환시 연 6% 정도로 추정돼.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이런 물건은 경쟁률이 낮을 수 있지만, 명확하지 않은 권리관계를 해소하는 게 먼저야. 권장 입찰가는 5억 초반으로 보되, 취등록세 약 2,401만원을 포함해 총 투자금액을 잘 계산해야 해. 만약 권리관계가 명확해진다면 충분히 도전해볼 만한 물건이야.