시골집임대 알아보다 월세보다 수리비가 무서웠다
시골집을 보러 다니다 보면 월세가 먼저 눈에 들어옵니다. 보증금 500만 원에 월세 30만 원. 도시에서 방 한 칸 구할 돈으로 마당 있는 집에 살 수 있겠다 싶죠. 저도 경매 물건을 보러 지방을 다니면서 그런 집을 여러 번 들여다봤습니다. 그런데 오래된 집은 계약서에 적힌 월세보다 입주 뒤 나갈 돈이 더 무서울 때가 있습니다.
시골집임대는 사진만 보고 결정하기 어렵습니다. 집 상태는 물론이고 소유자가 누구인지, 차가 드나들 수 있는 길은 있는지, 고장 난 설비를 누가 고칠지까지 확인해야 합니다. 값이 싼 데는 이유가 있는 경우도 많습니다.
월세 30만 원짜리 집에 들어가는 돈
숫자를 한번 놓고 보겠습니다. 보증금 500만 원, 월세 30만 원인 집을 1년 빌리면 월세만 360만 원입니다. 여기까지 계산하고 저렴하다고 생각하기 쉽습니다. 그런데 입주 전 청소 40만 원, 보일러 수리 80만 원, 방충망과 문짝 보수 60만 원이 들면 시작부터 180만 원이 더 나갑니다. 겨울 난방비와 장거리 출퇴근 기름값도 별도입니다. 이 금액은 실제 견적이 아니라 비교를 위한 예시지만, 현장에서 빠뜨리기 쉬운 항목들입니다.
특히 오래 비어 있던 집은 전기만 들어온다고 곧바로 살 수 있는 상태가 아닙니다. 수도를 틀어 수압과 누수를 보고, 화장실 물을 여러 번 내려 봐야 합니다. 비가 온 다음 벽과 천장에 물 자국이 생기는지도 확인해야 하고요. 여름 사진에서는 멀쩡해 보였는데 겨울에 보일러가 버티지 못하는 집도 있습니다.
제가 현장에서 먼저 보는 건 예쁜 마당보다 지붕, 배수, 난방입니다. 지붕이나 배수 문제는 임차인이 페인트칠로 해결할 수 있는 일이 아닙니다. 집주인이 수리해 준다는 말만 듣고 계약금을 보내면 나중에 누가 얼마를 부담할지 다툼이 생기기 쉽습니다.
집을 보여준 사람이 계약할 사람인지 확인한다
시골에서는 이웃이나 친척이 빈집을 대신 보여주는 일이 있습니다. 열쇠를 갖고 있다는 것과 임대할 권한이 있다는 건 다른 얘기입니다. 계약 전에는 건물과 토지의 등기사항증명서를 각각 확인하고, 소유자 이름을 계약 상대방의 신분증과 맞춰 봅니다. 대리인이 나왔다면 위임장과 대리 권한도 확인해야 합니다. 보증금은 확인된 계약 상대방 명의의 계좌로 보내는 편이 안전합니다.
건물만 보지 말고 땅도 봐야 합니다. 마당이라고 생각한 곳이 옆 필지일 수 있고, 차가 다니는 길이 남의 땅일 수도 있습니다. 등기사항증명서와 토지대장을 대조한 뒤 현장에서 경계와 진입로를 살펴보면 이야기가 달라지는 집이 있습니다. 길 사용에 관해 집주인의 설명과 서류가 맞지 않으면, 그 자리에서 계약을 서두를 이유가 없습니다.
정부24에서 건축물대장을 열람해 건물의 용도와 표시된 내용을 확인하는 것도 필요합니다. 오래된 시골집은 현장에서 쓰는 모습과 서류 내용이 다를 수 있습니다. 주소가 맞는지부터 확인하고, 차이가 보이면 관할 지자체에 확인한 뒤 판단합니다. 특히 창고처럼 쓰던 공간을 침실로 쓸 생각이라면 사진 속 모습만 믿어서는 곤란합니다.
수리 약속은 계약서에 숫자로 남긴다
집주인이 “들어와서 고치면 월세에서 빼줄게요”라고 말할 수 있습니다. 그 말 자체보다 중요한 건 범위입니다. 보일러를 교체하는 건지 수리하는 건지, 비용 한도는 얼마인지, 영수증을 낸 뒤 어느 달 월세에서 차감하는지까지 적어야 합니다. 도배나 장판도 마찬가지입니다. 계약 전에 사진을 찍어 기존 하자와 새로 생긴 손상을 구분해 두면 퇴거할 때 훨씬 덜 피곤합니다.
예를 들어 “임차인이 보일러 수리비를 부담한다”는 문장과 “입주 전 작동하지 않는 보일러는 임대인이 수리하고, 완료 후 임차인이 입주한다”는 문장은 결과가 크게 다릅니다. 전기 배선, 누수, 정화조처럼 비용이 커질 수 있는 항목은 누가 점검하고 고칠지 따로 확인하는 게 낫습니다. 고쳐 쓰는 재미가 있더라도 남의 집에 쓴 수리비가 계약 종료 때 돌아오는 건 아닙니다.
마당 사용도 말로 넘기지 않습니다. 텃밭을 일굴 수 있는 범위, 창고나 별채 사용 여부, 반려동물, 주차 공간, 퇴거 시 원상회복 범위를 적어 두는 편이 좋습니다. 숙박업이나 카페 운영을 생각한다면 주거용 임대 계약만으로 가능한 일이라고 단정하지 말고 용도와 필요한 절차를 먼저 확인해야 합니다.
보증금이 작아도 권리 확인은 똑같다
경매 입찰장에서 배운 습관 하나가 있습니다. 금액이 작다고 권리 확인을 건너뛰면 안 된다는 겁니다. 시골집 보증금이 300만 원이든 3,000만 원이든, 이미 잡힌 근저당권과 압류가 있는지 계약 전에 봐야 합니다. 계약서를 쓴 날뿐 아니라 잔금을 보내기 직전에도 등기 내용을 다시 확인하는 게 좋습니다. 그 사이 권리관계가 바뀔 수 있으니까요.
주거용 집을 빌려 실제로 들어가 산다면 전입신고와 확정일자도 챙겨야 합니다. 주택임대차보호법상 주택 인도와 주민등록은 제삼자에 대한 효력과 관계가 있고, 확정일자는 보증금 보호를 따질 때 중요한 요건입니다. 다만 이것만으로 모든 보증금이 무조건 안전해지는 건 아닙니다. 선순위 권리, 집값, 임대차 목적물의 상태를 함께 봐야 합니다.
시골집은 집값을 가늠하기도 쉽지 않습니다. 같은 마을이라도 도로에 붙은 집과 좁은 길 안쪽 집의 거래 가능성이 다릅니다. 보증금을 크게 넣어 월세를 낮추기 전에 주변 실거래와 매물, 집 상태를 비교해 볼 필요가 있습니다. 제가 초보라면 수리 범위가 불분명하고 서류 설명까지 자꾸 달라지는 집은 아무리 풍경이 좋아도 보내겠습니다. 시골 생활의 여유는 계약한 날보다 비 오는 날, 추운 날에도 그 집에서 편히 지낼 수 있을 때 실감 나니까요.
