건물매매 현장을 돌고 나서야 가격표를 다시 봤다
얼마 전 4층짜리 상가 건물을 보러 갔다가 1층에서 발길이 멈췄습니다. 매물 설명에는 ‘전 층 임대 중’이라고 적혀 있었는데, 1층 가게 문에는 한 달째 휴업 안내문이 붙어 있더군요. 경매 물건을 볼 때도 그랬지만, 건물매매에서 서류에 적힌 임대료와 실제로 들어오는 돈은 따로 확인해야 합니다.
건물은 호가가 싸다고 싼 물건이 아닙니다. 세입자 보증금, 비어 있는 층, 오래된 설비, 잔금 때 필요한 현금까지 붙여 보면 처음 본 가격표와 전혀 다른 숫자가 나옵니다. 저는 건물을 볼 때 수익률 계산기보다 먼저 임대차 계약서와 현장을 꺼냅니다.
월세표보다 통장 흐름이 먼저였다
중개 자료에 월 임대료가 500만 원이라고 적혀 있으면 초보자는 곧바로 500만 원에 12개월을 곱합니다. 그런데 그 500만 원이 모두 제때 입금되는지, 관리비가 섞여 있는지, 부가가치세를 포함한 금액인지부터 봐야 합니다. 임차인이 몇 달째 연체 중이라면 계약서상의 월세는 현재 수입이 아닙니다.
제가 본 물건 중에도 3층 사무실이 계약서상으로는 임대 중이었지만 현장에는 책상 하나 없었던 적이 있습니다. 매도인은 ‘곧 새 임차인이 들어온다’고 했죠. 그 말만으로 가격을 계산할 수는 없습니다. 계약 상대방, 보증금 입금, 입주 예정일을 확인하기 전까지는 공실로 놓고 계산하는 편이 맞습니다.
예를 들어 매매가 12억 원, 실제 월세 수입이 450만 원인 건물을 생각해 보죠. 연간 임대료 5,400만 원을 매매가로 나누면 4.5%입니다. 여기서 재산세, 보험료, 수선비, 공실 기간, 대출이자를 빼면 손에 남는 비율은 더 낮아집니다. 이 수치는 특정 물건의 수익률이 아니라, 광고에 나온 임대료만으로 판단하면 얼마나 계산이 달라질 수 있는지 보여 주는 예시입니다.
건물과 땅의 서류를 따로 맞춰 봤다
건물매매 계약 전에는 등기사항증명서에서 토지와 건물의 소유자가 같은지, 담보권과 가압류 같은 권리가 있는지 확인합니다. 주소가 같아 보여도 필지나 건물 범위가 예상과 다를 수 있습니다. 계약일에 한 번 보고 끝내지 않고 잔금 직전에도 다시 확인합니다. 그 사이 권리관계가 바뀔 수 있기 때문입니다.
건축물대장에는 용도와 면적, 위반건축물 표시를 봅니다. 현장에서는 층별 사용 모습과 대장 내용을 대조합니다. 옥상에 방이 하나 더 있거나 창고를 사무실처럼 쓰고 있다면, 임대료가 잘 나온다는 말보다 그 공간을 적법하게 계속 쓸 수 있는지가 먼저입니다. 토지이용계획과 도로 접면도 함께 봐야 나중에 증축이나 용도 변경을 기대하며 값을 더 얹는 실수를 줄일 수 있습니다.
오래된 건물은 설비 상태가 가격 협상의 근거가 됩니다. 지하에 물이 샌 흔적이 있는지, 승강기와 소방 설비는 어떻게 관리됐는지, 외벽과 옥상 방수는 언제 손봤는지 묻습니다. 말로만 들은 수리 이력은 견적이나 정비 기록으로 확인하고요. 수천만 원짜리 수선이 잔금 직후 필요하다면 그 돈도 매입비용입니다.
세입자 보증금은 매매대금 옆에 적었다
건물을 사면 임대차 관계도 함께 살펴야 합니다. 상가건물 임대차보호법은 일정한 요건을 갖춘 임차인의 대항력과 건물 양수인의 임대인 지위 승계를 정하고 있습니다. 그래서 저는 호실마다 임차인, 보증금, 월세, 계약 기간, 실제 점유 상태를 한 장에 적습니다. 계약서 내용과 임대료 입금 내역이 맞지 않으면 차이가 생긴 이유를 확인합니다.
특히 보증금은 ‘나중에 돌려줄 돈’이라는 이유로 가볍게 넘기기 쉽습니다. 매매대금에서 보증금을 어떻게 처리할지, 잔금일 기준 미납 임대료와 관리비는 누가 정산할지 계약서에 분명히 적어야 합니다. 만기 때 임차인 여러 명이 한꺼번에 나가겠다고 하면 보증금 반환 자금도 한꺼번에 필요합니다. 임대 수익만 보고 들어갔다가 현금 흐름에 막히는 지점이 여기입니다.
경매라면 확인 순서가 더 길어집니다. 법원경매정보의 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 나란히 놓고 임차인의 점유와 권리관계를 대조합니다. 매각으로 소멸하지 않는 권리가 있는지, 보증금을 누가 부담할 가능성이 있는지는 사건별로 판단해야 합니다. 일반 매매 계약서에서 확인하던 내용을 경매라고 건너뛰면 낙찰가가 낮아도 비싸게 살 수 있습니다.
잔금 날 필요한 현금으로 다시 계산했다
매매가 12억 원인 건물을 산다고 해서 준비할 돈을 단순히 ‘12억 원 빼기 예상 대출금’으로 잡으면 위험합니다. 취득 관련 세금, 중개보수, 등기 비용, 당장 필요한 수리비가 붙습니다. 임차 보증금 승계 금액과 정산 방식에 따라 잔금일의 실제 지급액도 달라집니다. 매도인에게 줄 돈과 거래 전체에 들어갈 돈을 따로 적어야 합니다.
대출도 계약 전에 금융기관에 물건 자료를 들고 가서 확인합니다. 경락잔금대출을 알아볼 때 여러 번 겪었지만, 매입자가 예상한 금액과 실제 심사 금액은 다를 수 있습니다. 건물의 용도, 임대 현황, 감정 결과, 차주의 소득과 기존 대출에 따라 달라지기 때문입니다. ‘대출은 될 것’이라는 말만 믿고 계약금부터 넣을 일은 아닙니다.
세금은 거래 구조와 보유 상황에 따라 달라집니다. 상가 건물과 토지의 가액 구분, 부가가치세 처리, 취득세와 이후 보유 비용을 계약 전에 세무 전문가와 확인합니다. 같은 12억 원짜리 건물이라도 계약 조건이 다르면 잔금일에 필요한 현금이 달라질 수 있습니다.
저는 건물을 보고 돌아오는 길에 늘 두 숫자를 다시 씁니다. 실제로 들어오는 임대료와, 문제가 생겨도 버틸 수 있는 현금입니다. 그 두 숫자가 맞지 않으면 겉보기 수익률이 좋아도 보내줍니다. 건물매매는 좋은 물건을 알아보는 일만큼, 감당하기 어려운 물건 앞에서 멈추는 일도 중요하더군요.
