전월세 낀 경매집을 보러 갔다가 입찰가를 낮춘 이유
입찰장에 오래 다니다 보니 감정가보다 먼저 보는 숫자가 생겼습니다. 그 집에 사는 사람의 전월세 보증금입니다. 얼마 전 검토한 빌라도 겉으로는 시세보다 싸 보였는데, 임차인의 전입일과 배당 가능액을 따져 보니 처음 생각한 가격으로는 손을 들 수 없겠더군요. 전월세가 낀 경매 물건은 낙찰가만 보고 싸다고 판단하면 계산이 틀어지기 쉽습니다.
월세라도 보증금부터 확인했다
초보 때는 전세 세입자만 조심하면 된다고 생각했습니다. 그런데 보증금 8천만 원에 월세 40만 원인 집도 권리분석에서는 보증금 8천만 원이 먼저 눈에 들어와야 합니다. 월세를 매달 받고 있다는 사실과 낙찰자가 보증금 반환 부담을 떠안을 수 있는지는 별개의 문제입니다.
현장에서는 점유자가 누구인지부터 확인합니다. 소유자가 살고 있는지, 임차인이 살고 있는지, 계약서에 적힌 사람과 실제 거주자가 같은지도 봅니다. 문 앞에 붙은 우편물이나 이웃 말만으로 단정하지는 않습니다. 법원 현황조사서와 매각물건명세서, 등기사항증명서, 전입세대 관련 자료를 나란히 놓고 날짜와 이름이 맞는지 대조합니다. 현황조사서에 적힌 보증금은 조사 과정에서 확인된 내용이므로 계약서 원본이나 권리신고 내용과 다를 여지도 있습니다.
특히 전입일, 실제 주택을 넘겨받은 날, 확정일자는 한 칸에 뭉뚱그려 적지 않습니다. 주택임대차보호법상 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있습니다. 확정일자는 경매대금에서 보증금을 우선 변제받을 순위를 따질 때 중요합니다. 같은 임차인이라도 어느 날짜를 놓쳤느냐에 따라 입찰가가 달라집니다.
낙찰가 3억 원이 실제 지출 3억 원은 아니었다
숫자를 단순하게 놓고 보겠습니다. 주변 실거래와 현재 매물을 비교해 매도가를 3억 8천만 원 정도로 본 빌라가 있다고 합시다. 3억 원에 낙찰받으면 8천만 원이 남는 것처럼 보입니다. 그런데 대항력 있는 임차인의 보증금이 1억 2천만 원이고, 배당에서 7천만 원만 회수하는 상황이라면 남은 5천만 원을 낙찰자가 부담할 수 있습니다. 여기에 취득세와 등기비용 등을 1천5백만 원, 수리와 이사 협의 비용을 5백만 원으로 잡으면 투입액은 3억 7천만 원입니다. 매도비용과 보유기간 이자, 세금까지 빼기 전인데 여유는 1천만 원뿐입니다.
물론 이 숫자는 계산 방법을 보여 주기 위한 가정입니다. 실제 배당액은 선순위 권리, 집행비용, 임차인의 순위와 배당요구 여부에 따라 달라집니다. 대항력 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하면 임차권이 남을 수 있다는 점은 주택임대차보호법에도 적혀 있습니다. 그래서 저는 보증금 전액을 받을 것이라는 예상만으로 입찰가를 쓰지 않습니다. 배당표가 확정되기 전에는 예상액과 확정액 사이에 거리를 둡니다.
반대로 전입일이 빠르다는 이유만으로 모든 보증금을 무조건 인수하는 것도 아닙니다. 어떤 권리보다 앞서는지, 임차인이 배당을 요구했는지, 얼마를 배당받을 수 있는지를 함께 봐야 합니다. 임차인의 대항력과 확정일자에 따른 우선변제권도 서로 다른 권리입니다. 이 차이를 건너뛰고 계산기를 두드리면 싸게 낙찰받았다는 기분은 오래가지 않습니다.
서류의 빈칸은 현장에서 더 커졌다
제가 입찰가를 낮춘 물건에는 공통점이 있었습니다. 매각물건명세서에는 임차인이 있다고 나오는데 보증금이나 확정일자 자료가 분명하지 않은 경우입니다. 이럴 때 공란을 0원으로 취급하면 안 됩니다. 법원에 제출된 권리신고와 배당요구 내용을 확인하고, 전입세대와 등기 기록도 다시 맞춰 봅니다. 임차권등기가 있거나 전세권이 설정돼 있다면 일반 주택 임차인과 똑같이 처리할 수 없으니 그 권리의 등기 시점과 배당요구 여부를 따로 확인합니다.
집 앞에 가면 서류와 다른 이야기가 나오기도 합니다. 우편함에는 두 사람 이름이 붙어 있고, 실제로는 가족만 남아 있거나, 세입자가 계약 당시 보증금과 다른 금액을 말합니다. 현장에서 들은 말은 단서일 뿐 확정된 사실이 아닙니다. 저는 날짜와 금액이 서로 맞지 않으면 입찰 전까지 확인 가능한 자료를 더 찾고, 끝내 풀리지 않는 금액은 위험 비용으로 계산합니다. 거래 경험이 적을수록 이런 물건은 건너뛰는 편이 낫습니다.
명도도 숫자에 넣어야 합니다. 임차인이 받을 배당금이나 반환받을 보증금이 남아 있는데 잔금만 치르면 바로 집을 비워 줄 것이라고 기대하면 일정이 밀립니다. 협의가 길어지면 대출이자와 관리비가 쌓입니다. 제가 직접 겪은 물건 중에도 수리비보다 공실까지 기다리는 동안의 금융비용이 더 아팠던 적이 있습니다. 그래서 입찰 전에는 잔금일만 적지 않고, 인도까지 몇 달 걸릴 수 있는지도 자금 계획에 적습니다.
다시 전월세를 놓을 때도 보증금은 내 돈이 아니었다
낙찰 후 새 임차인을 들이면 받은 전월세 보증금으로 투자금이 회수된다고 말하는 사람이 있습니다. 현금이 들어오는 건 맞지만, 계약이 끝나면 돌려줘야 할 돈입니다. 다음 임차인을 바로 구하지 못하거나 주변 전세가가 내려가면 반환 자금을 따로 마련해야 합니다. 낙찰가 계산에서 기존 임차인의 보증금을 놓치지 않았더라도, 새 계약에서 같은 실수를 반복할 수 있습니다.
저는 재임대 계획을 세울 때 인근의 현재 호가보다 실제 체결된 거래와 공실 기간을 더 보수적으로 봅니다. 전세 한 건만 들어오면 수익률이 좋아지는 계산보다, 월세를 낮춰야 하거나 두세 달 비어 있어도 버틸 수 있는 계산이 현장에서는 쓸모가 컸습니다. 경락잔금대출 가능액도 낙찰 전에 금융기관에 물어보고, 임차인 보증금 인수 가능성이 있으면 그 금액을 포함해 자기자본을 준비합니다. 대출 한도가 예상보다 적게 나오면 입찰보증금까지 위험해질 수 있으니까요.
전월세가 있는 경매 물건에서 제가 끝까지 붙드는 질문은 간단합니다. 낙찰 뒤 누구에게 얼마를 언제 지급해야 하는가. 그 답을 서류와 현장에서 숫자로 적을 수 없는 집이라면, 싸 보이는 가격에도 손을 내려놓습니다. 좋은 물건을 놓친 아쉬움은 며칠 가지만, 인수할 보증금을 놓친 대가는 몇 년을 갑니다.
