전세금돌려받기 현장에서 가장 먼저 챙긴 것

경매 현장에서 만난 세입자들이 가장 자주 하는 말이 있습니다. “집주인이 다음 세입자 들어오면 준다길래 기다렸어요.” 몇 달을 기다린 뒤 집이 경매에 넘어가서야 서류를 챙기는 경우도 봤습니다. 전세금돌려받기는 집주인에게 여러 번 독촉하는 일보다 계약이 언제 끝나는지, 내 권리가 언제부터 살아 있는지 확인하는 일에서 시작됩니다.

계약 종료 날짜부터 분명히 잡아야 합니다

계약 만료일이 8월 31일이라면, 세입자가 갱신을 원하지 않는다는 뜻을 원칙적으로 6월 30일까지 임대인에게 도달하게 해야 합니다. 현행 주택임대차보호법은 만료 2개월 전까지 임차인이 통지하지 않으면 묵시적으로 갱신될 수 있다고 정합니다. 문자를 보냈다는 사실과 상대가 받았다는 사실은 다릅니다. 답장이 오면 보관하고, 반응이 없으면 내용증명 등으로 통지와 도달 기록을 남겨 두는 편이 안전합니다.

이미 묵시적으로 갱신됐다면 세입자는 언제든 해지를 통지할 수 있지만, 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월 뒤에 생깁니다. 이 날짜를 빼고 “원래 만료일에 바로 돈을 달라”고만 주장하면 절차가 꼬일 수 있습니다. 임대인과 중도 종료에 합의했다면 종료일과 반환액을 문자 한 줄에만 맡기지 말고 서면으로 남겨야 합니다.

계약서, 확정일자 자료, 전입일을 확인할 수 있는 서류, 보증금 송금 내역, 종료 통지 기록을 한곳에 모아 두세요. 저는 경매 서류를 볼 때도 말보다 날짜를 먼저 봅니다. 며칠 차이로 근저당권과 임차인의 순위가 갈리는 일이 실제로 있기 때문입니다.

보증금 받기 전 이사부터 하면 위험합니다

한 세입자가 새집 잔금일 때문에 먼저 전출하고 열쇠를 넘겼다고 가정해 보겠습니다. 그 뒤에 옛집에 근저당권이 잡히고 경매가 시작되면 상황이 크게 달라집니다. 주택의 점유와 주민등록으로 얻은 대항력은 그 요건을 유지해야 하고, 먼저 점유를 잃었다가 나중에 임차권등기를 마쳐도 사라진 종전 순위가 소급해 살아나지는 않는다는 대법원 판단도 있습니다.

계약이 끝났는데 보증금을 전부 또는 일부 돌려받지 못했다면 임차주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임대인 동의를 기다릴 필요는 없습니다. 다만 신청서를 냈다는 것과 등기사항증명서에 임차권등기가 실제로 기재됐다는 것은 별개입니다. 이사나 전출은 등기 완료를 확인한 뒤 결정해야 합니다.

여기서도 놓치기 쉬운 점이 있습니다. 임차권등기는 받을 돈을 자동으로 지급해 주는 절차가 아닙니다. 기존에 갖춘 대항력과 우선변제권을 이사 뒤에도 지키기 위한 장치에 가깝습니다. 애초에 선순위 근저당권이 있었다면 임차권등기를 한다고 그 앞자리로 올라가는 것도 아닙니다.

보증보험과 소송은 서로 다른 길입니다

주택도시보증공사의 전세보증금반환보증에 가입했다면 보증서와 약관부터 꺼내 봐야 합니다. 주택도시보증공사 안내상 계약 종료 뒤 1개월이 지나도록 정당한 사유 없이 보증금을 받지 못한 경우가 보증사고 유형 중 하나입니다. 이 유형은 임차권등기와 종료 통지 증빙 등 이행청구 요건을 확인해야 합니다. 보증보험에 들었다는 이유만으로 만료일 다음 날 곧바로 현금이 들어오는 것은 아닙니다.

보증보험이 없거나 보증 대상에서 빠졌다면 임대인에게 반환을 요구한 기록을 남기고 지급명령 또는 보증금반환청구소송을 검토합니다. 지급명령은 임대인이 이의하면 소송으로 이어질 수 있습니다. 판결이나 확정된 지급명령을 받아도 임대인 계좌에 돈이 없다면 바로 회수되지는 않습니다. 집행할 재산이 있는지, 이미 다른 채권자가 먼저 잡아 둔 것은 없는지까지 봐야 합니다.

예를 들어 보증금이 2억 4천만 원이고 집이 2억 1천만 원에 팔렸다고 해도, 단순히 3천만 원만 부족하다고 계산하면 안 됩니다. 선순위 채권, 세금, 집행비용과 배당순위를 따진 뒤 내 몫이 정해집니다. 반대로 대항력이 선순위인지에 따라 낙찰자가 인수할 부담이 생길 수도 있습니다. 숫자 하나보다 권리가 생긴 날짜와 선순위 권리의 성격이 중요합니다.

경매 통지가 왔다면 배당요구 기한을 보세요

경매개시 통지를 받았다면 사건번호로 매각 절차와 배당요구 종기를 확인해야 합니다. 확정일자가 있는 임차인이라도 배당요구가 필요한 지위라면 기한을 넘겨 배당에서 빠질 수 있습니다. 법원이 정한 종기까지 계약서와 확정일자, 전입 및 보증금 지급 자료를 갖춰 신청하는 일이 우선입니다. 선순위 임차권인지, 등기된 권리인지에 따라 절차가 달라질 수 있으니 내 지위를 서류로 확인해야 합니다.

현장에서 가장 안타까운 장면은 “전입신고도 했고 확정일자도 받았으니 괜찮겠지” 하고 경매 우편을 서랍에 넣어 두는 경우입니다. 우선변제권이 있다는 말과 실제 배당금을 받는다는 말은 같지 않습니다. 배당표를 받아 예상액을 확인하고 부족분이 있다면 임대인에 대한 청구와 보증보험 이행청구 가능성도 이어서 따져야 합니다.

전세금은 생활비 몇 달 치가 아니라 다음 집으로 옮겨 갈 자금인 경우가 많습니다. 그래서 저는 집주인의 약속보다 종료 통지가 도달한 날짜, 전입과 확정일자, 임차권등기 완료 여부, 배당요구 종기를 먼저 확인합니다. 불안할수록 통화 횟수를 늘리기보다 종이에 날짜 네 개를 적는 쪽이 실제로 돈을 지키는 데 가까웠습니다.