동탄오피스텔 경매 물건을 보러 갔다가 입찰을 접은 이유

동탄오피스텔 경매 물건을 보러 갔을 때, 사진보다 먼저 눈에 들어온 건 같은 건물 창문에 붙은 임대 안내문이었다. 입찰표를 쓰기 전 주변 중개업소를 돌았더니 비슷한 크기의 방이 여러 개 나와 있었다. 감정가보다 싸게 살 수 있다는 말은 맞을지 몰라도, 낙찰 뒤 곧바로 세입자를 구할 수 있다는 뜻은 아니었다. 그날은 입찰을 접었다.

오피스텔은 아파트보다 한 호실의 가격이 낮아 첫 경매 물건으로 눈길이 간다. 그런데 작은 가격표가 작은 위험을 뜻하지는 않는다. 임차인의 보증금, 비어 있는 기간, 관리비와 대출이자를 빼고 나면 예상했던 수익이 금세 얇아진다. 나는 동탄 물건을 볼 때도 낙찰가보다 먼저 그 돈이 어디서 새는지 확인한다.

같은 동탄이라도 임차인이 보는 방은 다르다

동탄이라는 이름만으로 임대료를 잡으면 계산이 틀어진다. 역까지 걸어갈 수 있는지, 출퇴근 시간 버스가 얼마나 자주 오는지, 건물에 주차할 자리가 있는지가 실제 계약에 영향을 준다. 전용면적이 비슷해도 채광과 소음, 옵션 상태가 다르면 임차인이 비교하는 가격이 달라진다. 매물 광고의 희망 월세 한 건을 시세로 삼기 어려운 이유다.

나는 같은 건물의 최근 거래와 현재 나온 매물을 먼저 나란히 놓는다. 국토교통부 실거래 공개자료에서 임대차 거래를 확인하고, 중개업소에는 실제 계약까지 걸리는 시간과 월세를 낮춰야 나가는 방이 있는지 묻는다. 현장에서는 평일 저녁에 한 번 더 들른다. 낮에 비어 보였던 주차장이 밤에는 꽉 차는 건물도 있다.

전용면적만 보고 들어갔다가 관리비에서 놀라는 초보도 봤다. 세입자가 부담할 금액이라며 건너뛰기 쉽지만, 관리비가 높은 방은 같은 월세의 다른 방과 경쟁할 때 불리하다. 공실이 나면 소유자가 부담할 항목도 생긴다. 관리사무소에 최근 부과 내역과 체납액을 확인하고, 체납분은 공용부분과 각 호실 사용분을 구분해 봐야 한다. 대법원 판례상 이전 소유자의 공용부분 체납관리비는 새 소유자가 부담할 수 있다.

매각물건명세서의 임차인 한 줄이 가격을 바꾼다

한 번은 가격이 괜찮아 보이는 오피스텔을 검토하다가 매각물건명세서의 임차인 기재에서 손을 멈춘 적이 있다. 보증금 숫자보다 먼저 봐야 할 것은 그 임차인의 권리가 언제 생겼고, 배당으로 얼마를 돌려받을 수 있느냐였다. 낙찰가만 내면 끝나는 물건인지, 돌려받지 못한 보증금을 매수인이 떠안을 여지가 있는지에 따라 입찰 가능한 가격이 완전히 달라진다.

법원경매정보에 공개되는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 읽고 등기사항증명서와 날짜를 맞춰 본다. 특히 임차인의 점유 시작, 전입신고, 확정일자, 배당요구 여부와 말소기준권리의 선후관계를 확인한다. 주거용으로 사용한 오피스텔이라면 건축물대장에 업무시설이라고 적혔다는 이유만으로 주택임대차보호법 문제를 지워서는 안 된다. 주택임대차보호법은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력이 생기도록 정하고 있다. 다만 그 사실만으로 보증금 인수액이 자동 계산되지는 않는다.

현황조사서에 ‘폐문부재’라고 적혀 있으면 임차인이 없다는 뜻으로 읽지 않는다. 조사 당일 사람을 만나지 못했다는 의미일 수 있다. 우편함, 전기 사용 흔적, 관리사무소의 설명을 살피고 입찰 직전 문서가 바뀌었는지도 다시 확인한다. 실제 점유와 서류 내용이 어긋나거나 선순위 임차인의 보증금 잔액을 계산하기 어렵다면, 초보에게는 입찰을 쉬는 편이 낫다. 값이 싸 보여도 확인되지 않은 채무까지 할인해 주는 것은 아니다.

월세 85만 원을 그대로 수익으로 잡았을 때

숫자를 하나 놓고 보자. 낙찰가를 2억 1,000만 원, 취득 관련 세금과 등기비용·수리비 등을 합친 추가 지출을 1,000만 원으로 가정하면 투입액은 2억 2,000만 원이다. 월세를 85만 원에 놓으면 1년 임대료는 1,020만 원이다. 여기까지만 계산하면 수익률이 제법 좋아 보인다.

그런데 1년에 두 달 비면 임대료 170만 원이 사라진다. 소유자 부담 관리비 80만 원, 수선비 70만 원, 보유세와 보험료 등을 합쳐 80만 원으로 가정하면 남는 돈은 연 620만 원이다. 투입액 기준 약 2.8%다. 여기에 1억 2,000만 원을 연 5% 이자로 빌렸다고 가정하면 이자만 연 600만 원이다. 소득세와 원금 상환을 빼기 전에도 남는 돈은 20만 원뿐이다. 이 수치는 동탄의 현재 시세나 대출 조건이 아니라, 입찰 전에 비용을 빠짐없이 넣어 보자는 계산 예시다.

잔금대출은 낙찰받은 뒤 알아보겠다고 하면 위험하다. 오피스텔의 실제 사용 형태, 본인 소득과 기존 대출, 금융기관의 담보 평가에 따라 가능한 금액과 금리가 달라진다. 나는 입찰 전에 금융기관에 해당 물건 자료를 들고 가서 대출 가능 여부와 예상 자기자금을 확인한다. 대출이 덜 나오거나 잔금 납부가 늦어질 경우까지 감당할 현금이 없다면, 수익률 계산표가 아무리 좋아도 입찰표를 쓰지 않는다.

낙찰 뒤 열쇠를 받는 날까지 비용이 든다

점유자가 있는 물건은 낙찰과 인도가 같은 날 이루어지지 않는다. 임차인의 배당 상황을 확인하고 대화를 시작해야 한다. 이사 일정과 보증금 문제를 모른 채 명도 비용을 0원으로 잡으면 자금 계획이 꼬인다. 협의가 길어지면 그동안 임대료는 들어오지 않는데 대출이자는 나간다. 강제로 문을 열거나 짐을 옮기는 식의 대응은 분쟁만 키운다.

세금도 ‘오피스텔이니 무조건 이렇다’고 외워 두면 곤란하다. 건축물대장의 용도와 실제 사용 상태, 보유 주택 수, 취득·임대·매도 시점에 따라 따져야 할 세목이 달라질 수 있다. 특히 주거용 사용 여부는 서류 한 장만으로 단정하기 어렵다. 입찰 전에는 관할 지자체와 세무 전문가에게 본인의 보유 현황을 넣어 확인하는 편이 숫자 하나를 잘못 믿는 것보다 싸다.

동탄오피스텔에서 내가 찾는 건 가장 크게 할인된 물건이 아니다. 임차인의 권리가 읽히고, 주변 임대료가 확인되고, 몇 달 비어 있어도 잔금을 치를 수 있는 물건이다. 현장에서 한 번 걸음을 돌린 날은 낙찰 소식이 없어서 심심하다. 그래도 그날 지킨 현금 덕분에 다음 물건을 차분히 볼 수 있었다.