운암동 아파트 경매, 신건 4.7억

한줄 요약

신건으로 나온 운암동 아파트, 감정가 그대로 입찰 시작하지만 권리분석이 관건입니다.

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경매물건 주소 보기 광주광역시 북구 서강로 171, 105동 20층2003호 (운암동,중외공원모아미래도)

광주광역시 북구 운암동에 위치한 중외공원모아미래도 아파트입니다. 105동 20층 2003호로, 고층에 위치해 있어 전망이 뛰어날 것으로 예상됩니다. 주변은 주거지역으로, 교통편도 비교적 좋은 편입니다. 근처에 중외공원과 같은 녹지 공간이 있어 주거 환경도 우수합니다. 면적 정보는 제공되지 않았지만, 중외공원모아미래도 단지는 일반적으로 넓은 평형대로 구성되어 있습니다.

가격이 말해주는 것

이 물건은 감정가 4억 7,100만원에 신건으로 나왔습니다. 아직 유찰된 이력은 없지만, 처음부터 감정가 그대로 입찰이 시작된다는 점에서 가격적인 매력은 아직 드러나지 않았습니다. 인근의 실거래가를 보면, 비슷한 조건의 아파트가 약 4억 9천만원대에 거래되고 있어, 감정가 대비 4% 정도 낮은 가격으로 시작합니다. 예상 낙찰가는 4억 9,455만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

이 물건의 말소기준권리는 2023년 6월 12일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 특이사항은 없으나, 임차인의 대항력 여부와 배당 우선순위를 꼼꼼히 체크해야 합니다. 유치권이나 법정지상권에 대한 정보는 없지만, 항상 이러한 부분은 주의가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 감정가 그대로 시작하는 신건이라 초기 경쟁률은 낮을 수 있지만, 권리 분석이 확실하지 않으면 리스크가 있습니다. 호재로는 주거 환경이 좋고, 교통이 편리하다는 점입니다. 악재는 임차인 현황이 불확실하다는 점입니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 대략 연 4.5%로 괜찮은 수준입니다.

내가 입찰한다면

입찰 경쟁률은 처음에는 낮겠지만, 좋은 권리 상태가 확인되면 높아질 가능성이 있습니다. 권장 입찰가는 4억 8천만원 이하로 잡아보는 것을 추천합니다. 취등록세는 약 2,274만원으로 예상되며, 총 투자금은 5억원을 넘지 않을 것으로 예상됩니다. 최종적인 판단은 임차인 대항력 여부에 따라 달라질 것입니다. 신중한 접근이 필요합니다.