화성 사창리 토지 경매, 4회 유찰 3억

한줄 요약

4회 유찰로 최저가가 3억까지 떨어진 매력적인 토지, 하지만 리스크도 있어 신중한 접근 필요.

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경매물건 주소 보기 경기도 화성시 양감면 사창리 1021-3

이 물건은 경기도 화성시 양감면 사창리에 위치한 토지로, 면적은 2823.0㎡ (약 854평)입니다. 화성은 최근 개발 붐이 일고 있는 지역으로, 장기적으로는 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 하지만, 주변이 농지로 둘러싸여 있어 인프라가 부족할 수 있다는 점은 유의해야 합니다. 접근성은 다소 떨어지지만, 개발 가능성이 높은 지역이라 장기 투자를 고려할 만합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 12억 5,905만원이지만, 4회 유찰로 최저입찰가는 3억 229만원으로 감정가의 약 24% 수준입니다. 인근 시세와 비교하면 상당히 저렴한 편이지만, 유찰된 횟수가 많다는 것은 그만큼 입찰자들이 꺼리는 요소가 있을 수 있음을 시사합니다. 예상 낙찰가는 3억 1,741만원 전후로, 취등록세를 포함하면 총 투자금은 약 3억 3,200만원이 될 것으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 4월 29일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 농지 취득 자격증명 제출이 필수인데, 이를 미제출 시 보증금이 반환되지 않는다는 점은 주의해야 합니다. 또한, 폐자동차가 지상에 있다는 특이사항은 명도 과정에서 걸림돌이 될 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 저렴한 가격이 매력적이지만 농지 취득 자격과 명도 과정이 복잡할 수 있습니다. 수익률을 높이려면 개발 가능성을 염두에 두고 장기적인 플랜이 필요합니다. 화성 지역은 개발 호재가 많은 만큼, 적절한 타이밍에 매입한다면 큰 수익을 기대할 수 있습니다. 그러나 폐자동차 문제나 농지 관련 법적 규제가 악재로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 4회 유찰된 물건은 경쟁률이 낮을 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 예상 낙찰가인 3억 1,741만원을 참조해 약간의 여유를 두고 3억 2천만원 정도로 설정할 것 같습니다. 취등록세는 약 1,460만원으로 예상되며, 농지 취득 자격증명과 명도 문제가 걸리지만, 이를 해결할 수 있다면 장기적으로는 괜찮은 투자처가 될 수 있을 것입니다.