화성 해창리 부동산 경매, 2회 유찰 15억

한줄 요약

2회 유찰로 가격이 절반 가까이 떨어졌지만, 훼손된 건물 상태와 용도 변경 가능성에 주의가 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 경기도 화성시 팔탄면 해창리 143-4

경기도 화성시 팔탄면 해창리에 위치한 이 부동산은 4485㎡ (약 1356.7평)의 넓은 면적을 자랑합니다. 주변은 주로 공장과 농지가 혼재된 지역으로, 대규모의 공장용지로 활용 가능한 장점이 있습니다. 그러나 교통이 다소 불편할 수 있는 점은 감안해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 30억 4,652만원이었지만, 2회 유찰로 현재 최저입찰가는 14억 9,279만원으로, 감정가의 48% 수준입니다. 인근 시세와 비교하면 약 52% 할인된 가격입니다. 내 경험상 예상 낙찰가는 15억 6,743만원 전후로 보이는데, 이는 감정가 대비 약 51% 수준입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 2월 26일 설정된 근저당권입니다. 특이사항으로는 일괄매각 대상이며, 제시외 건물이 포함되어 있습니다. 특히 목록3 건물은 심하게 훼손된 상태이며, 2층은 이미 멸실된 상태입니다. 임차인에 대한 정보는 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성도 배제할 수 없는 상황입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건의 가장 큰 리스크는 훼손된 건물과 용도 변경의 난이도입니다. 공장용지로의 활용 가능성을 염두에 두고 투자해야 하며, 예상 수익률은 다소 불확실합니다. 그러나 장기적으로 개발 가능성이 있는 지역이기 때문에 호재로 작용할 수 있는 여지는 있습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 중간 정도일 것으로 보이며, 권장 입찰가는 15억 중반대가 적당할 것 같습니다. 취등록세는 약 7,210만원으로 예상됩니다. 솔직히 말해, 건물의 상태와 용도 변경 가능성에 따라 입찰 여부를 결정할 필요가 있으며, 명도 과정에서도 주의가 필요합니다.