영천 문내동 부동산 경매, 4회 유찰 3억

한줄 요약

솔직히 말하면, 4회나 유찰된 이유가 뭔지 먼저 파악하는 게 중요해요.

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경매물건 주소 보기 경상북도 영천시 문내동 158

경상북도 영천시 문내동에 위치한 부동산입니다. 면적은 359.0㎡로 약 108.6평 규모입니다. 영천 시내와 가깝고, 도로 접근성도 나쁘지 않아요. 주변에 상업 시설과 주거지가 혼재되어 있어 활용도는 높다고 볼 수 있습니다. 하지만, 제시외 건물이 포함되어 있다는 점에서 추가적인 확인이 필요할 것 같네요.

가격이 말해주는 것

감정가는 12억 5,515만원이지만 현재 최저입찰가는 3억 136만원으로 감정가의 24% 수준, 76% 할인된 가격입니다. 인근 지역 부동산 시세를 고려하면 굉장히 저렴해 보이지만, 그만큼 매각이 잘 안 되고 있다는 점에서 신중한 접근이 필요합니다. 솔직히 이 가격이라면 한 번쯤 눈여겨볼 만하죠.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2017년 7월 21일 설정된 근저당권입니다. 일괄매각이라 제시외 건물의 존재 여부와 임차인 현황은 등기부와 현황조사서에서 꼭 확인해야 합니다. 임차인의 대항력 여부도 중요한 부분인데, 현 상황에서 임차인 관련 문제를 확인하지 않으면 나중에 골치 아플 수 있어요. 유치권이나 법정지상권 같은 복병이 있을 가능성도 배제하지 말아야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 이 물건, 매력적인 가격만큼 리스크도 큽니다. 주변 환경은 나쁘지 않지만, 4회 유찰된 이유가 분명히 있을 거예요. 예상 수익률도 중요하지만, 명도 문제가 있을 경우 비용이 더 들 수 있습니다. 장기적인 시세 상승을 기대할 수 있는 지역이라면 모를까, 단기 수익을 노린다면 다시 한 번 생각해볼 필요가 있습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 여러 번 유찰된 만큼 경쟁자도 관망세일 가능성이 커요. 권장 입찰가는 3억 1,643만원 전후로 잡되, 취등록세 약 1,455만원을 포함한 총 투자금은 3억 3천만원 정도로 예상됩니다. 입찰 전, 임차인 및 권리관계에 대한 철저한 사전조사가 필수입니다. 이 물건, 솔직히 말해 위험 요소를 감안하고 접근해야 할 것 같습니다.