청주 봉명동 상가 경매, 4회 유찰 3,913만

한줄 요약

4회 유찰된 상가, 최저가 3,913만원으로 대폭 할인된 기회지만, 유찰 원인과 권리분석 철저히 해야 함.

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경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 흥덕구 월명로 212, 가동 1층 에이-184호 (봉명동,청주파비뇽아울렛)

충청북도 청주시 흥덕구 월명로 212에 위치한 '청주파비뇽아울렛' 내 상가입니다. 가동 1층 에이-184호로, 현재 사무실로 사용 중이며 다락이 있어 활용도가 높을 수 있습니다. 주변은 상업 지역으로 상가와 오피스들이 밀집해 있어 유동 인구가 많은 편입니다. 교통편도 나쁘지 않아 접근성이 좋습니다.

가격이 말해주는 것

감정가 1억 6,300만원에서 4차례 유찰된 후 최저입찰가 3,913만원으로 감정가의 24% 수준입니다. 인근 상가 시세와 비교하면 꽤 저렴한 가격인데, 솔직히 말하면 이 정도로 유찰된 이유를 살펴보지 않을 수 없습니다. 예상 낙찰가는 4,109만원 전후로 잡을 수 있을 것 같습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2011년 12월 9일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황에 대해서는 등기부와 현황조사서를 통해 자세히 확인해야 합니다. 임차인의 대항력 여부에 따라 명도 난이도가 달라질 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권에 대한 언급은 없지만, 사무실로 사용 중인 점을 고려하면 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 4번이나 유찰된 이유를 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 입찰자가 관망 중인 건지, 아니면 숨겨진 리스크가 있는지 파악해야 하죠. 인근 상가의 시세와 비교해볼 때 상당히 매력적인 가격이지만, 임차인 문제와 권리분석이 제대로 이루어지지 않으면 큰 리스크가 될 수 있습니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 6% 정도로 나쁘지 않습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 보이지만, 그렇다고 방심할 수는 없습니다. 권장 입찰가는 4,000만원 중반대로 잡고, 취등록세 약 189만원을 포함한 총 투자금을 계산해야 합니다. 명도에 대한 준비도 필요하고, 특히 임차인을 상대로 인도명령이 가능한지 사전 확인이 필수입니다. 솔직히 말해, 철저한 준비가 없다면 건드리기 어려운 물건입니다.