천안 백석동 아파트 경매, 신건 9천만

한줄 요약

천안 백석동 아파트 경매, 신건으로 9천만 원에 시작하는 경매로, 10월 19일 입찰 예정입니다. 면적 대비 가격이 다소 높아 보이는 게 아쉽습니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 충청남도 천안시 서북구 백석동 888 천안베스트빌1차 6층603호

이번 경매 물건은 충청남도 천안시 서북구 백석동에 위치한 천안베스트빌1차 아파트입니다. 6층에 위치한 603호로, 11.8평(39.0㎡) 정도의 크기입니다. 백석동은 천안의 주요 상권과 가까운 편이라 생활 편의성이 좋습니다. 주변에 대형마트, 학교, 병원 등이 위치해 있어 생활하기에 편리한 곳입니다. 교통 측면에서도 천안역과 가까워 수도권 이동도 용이합니다.

가격이 말해주는 것

이번 경매는 감정가와 최저입찰가가 동일하게 9천만 원으로 책정되어 있습니다. 처음 나온 신건이기 때문에 아직 시장의 반응을 확인하기 어렵지만, 주변 시세와 비교하면 조금 더 높게 평가된 느낌입니다. 인근 동일 면적 아파트의 최근 실거래가는 약 8천만 원 수준으로, 신건임에도 불구하고 경쟁이 치열하지 않을 가능성도 있습니다. 예상 낙찰가는 약 9,450만 원 전후를 생각해볼 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2015년 12월 11일에 설정된 근저당권으로, 경매 낙찰 시 깨끗하게 소멸될 것입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요하지만, 현재 특이사항은 없어 보입니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성도 낮아 보이며, 권리 분석상 큰 리스크는 없어 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 백석동은 천안에서 생활하기 좋은 위치긴 하지만, 이번 물건은 감정가가 조금 높다 보니 투자 매력이 떨어질 수 있습니다. 하지만 천안 시내의 발전 가능성이나 인근 개발 호재를 고려하면 장기적으로는 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다. 월세 전환 시 연 수익률은 약 4.5% 정도로 예상됩니다.

내가 입찰한다면

내가 입찰한다면, 솔직히 큰 기대를 가지기보다는 안정성에 중점을 두고 접근할 것 같습니다. 예상 경쟁률이 높지 않을 가능성이 크기 때문에, 감정가 대비 약간의 할인율을 기대하며 8,500만 원 정도를 입찰가로 설정할 것 같습니다. 취등록세 약 434만 원을 포함하여 총 투자금은 약 8,934만 원을 예상합니다.