울진 후포리 땅 경매, 5회 유찰 3억

한줄 요약

5회 유찰 후 10월 23일 재입찰, 감정가 18억 원대의 땅이 3억 원으로 떨어졌습니다.

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경매물건 주소 경상북도 울진군 후포면 후포리 791-2

울진군 후포면 후포리에 위치한 이 부동산은 총 2967.0㎡ (약 897.5평)로 상당히 넓은 땅입니다. 주변은 농촌 지역으로, 주택보다는 농업 및 어업 관련 시설이 주를 이루는 곳입니다. 교통은 다소 불편할 수 있지만, 자연 환경이 뛰어나고 해안가와 가까워서 잠재력은 충분합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 18억 1,050만원이었으나, 무려 5회 유찰로 최저입찰가가 3억 429만원까지 내려갔습니다. 이는 감정가의 16% 수준으로, 84% 할인이 적용된 상태입니다. 주변 부동산 시세와 비교하면 상당히 매력적인 가격이지만, 거래가 많지 않은 지역이라 시세 판단이 어려울 수 있습니다. 예상 낙찰가는 3억 1,950만원 수준으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 목록1~2는 2017년 3월 22일 근저당권, 목록3~10은 2020년 3월 9일 근저당권입니다. 이들 모두 유찰로 인해 말소될 가능성이 큽니다. 다만, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하며, 일괄매각 조건이므로 모든 목록을 함께 고려해야 합니다. 지상에 풀장 및 관정, 데크 등이 포함되어 있는데, 이 부분이 경매에 영향을 줄 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 5회 유찰까지 이른 것은 뭔가 문제가 있다는 신호일 수 있습니다. 하지만 지금의 가격은 매력적입니다. 울진 지역은 개발이 약간 더디지만, 향후 관광이나 레저시설 개발 가능성을 염두에 두면 장기적으로 충분히 수익을 낼 수 있습니다. 다만, 농업이나 어업 관련 용도로의 전환을 고려해야 할 리스크가 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 정도로 유찰된 물건은 입찰 경쟁이 심하지 않을 가능성이 큽니다. 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보이며, 권장 입찰가는 3억 1,950만원 전후로 설정해볼 수 있습니다. 취등록세는 약 1,469만원 정도 예상되며, 총 투자금은 약 3억 5천만원 내외가 될 것입니다. 입찰 전에 반드시 임차인 현황과 권리분석을 철저히 하고 들어가길 추천합니다.