대전 동구 우암로 건물 경매, 13.8억

한줄 요약

대전 동구 우암로의 건물 경매, 감정가 대비 31% 할인된 가격에서 시작하여 투자 매력 있지만, 유치권과 임차인 문제 주의 필요.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 대전광역시 동구 우암로387번길 14

대전광역시 동구 우암로387번길에 위치한 이 부동산은 633.1㎡(191.5평) 규모의 건물입니다. 대전 중심가와의 접근성이 좋고, 주변에 상업시설과 학교가 밀집해 있어 입지는 나쁘지 않습니다. 하지만 제시외 건물이 포함되어 있어, 현장 실사를 통해 상태를 확인하는 것이 중요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 19억 7,165만원이었지만, 1회 유찰로 13억 8,015만원에 재입찰이 진행됩니다. 감정가 대비 31% 할인된 가격으로, 인근 유사 건물의 실거래가와 비교했을 때 약간의 메리트가 있어 보입니다. 예상 낙찰가는 약 14억 4,916만원으로 보고 있으며, 이는 해당 지역의 평균 낙찰가율을 고려한 수치입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 8월 1일 설정된 근저당권으로, 선순위 권리가 있는지에 대한 확인이 필요합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인해야 하며, 대항력 있는 임차인이 있는 경우 추가적인 비용이나 명도 절차가 필요할 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권과 관련된 사항도 사전에 명확히 파악해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 지역의 부동산 시장은 안정적인 편입니다. 다만, 제시외 건물의 상태나 임차인 현황에 따른 법적 문제는 리스크로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 정도로, 부동산 시장의 변동성을 감안할 때 나쁘지 않은 수준입니다.

내가 입찰한다면

솔직히 이 물건은 1회 유찰되었지만, 그만큼 경쟁률이 높아질 가능성이 큽니다. 예상 낙찰가를 기준으로 14억 중반대에서 입찰 전략을 세우는 것이 좋겠습니다. 취등록세는 약 6,666만원 정도로 예상되며, 총 투자금은 약 15억 초반대에서 결정될 것입니다. 단, 임차인 문제와 제시외 건물의 상태를 철저히 분석하고 입찰에 참여해야 할 것입니다.