천안 쌍용동 호텔 경매, 2회 유찰 2.1억

한줄 요약

2회 유찰로 51% 할인된 천안 쌍용동 호텔, 10월 20일 입찰 예정입니다.

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경매물건 주소 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 210-21 천안라마다앙코르호텔 2층206호

천안시 서북구 쌍용동에 위치한 천안라마다앙코르호텔 2층 206호입니다. 면적은 90.8㎡(약 27.5평)로, 비교적 넓은 편입니다. 주변에는 상업시설과 편의시설이 잘 갖춰져 있어 입지를 따지면 나쁘지 않다고 할 수 있겠네요. 다만, 현황상 공실 상태라는 점은 아쉽습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 4억 4,000만원인데, 2회 유찰로 최저입찰가는 2억 1,560만원까지 떨어졌습니다. 감정가 대비 51% 할인된 가격인데요, 인근 지역 시세와 비교하면 꽤 매력적인 가격입니다. 하지만, 예상 낙찰가는 2억 2,638만원 전후로 잡아보는 것이 현실적입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2017년 9월 29일 설정된 근저당권입니다. 특이사항으로는 집합건축물대장상 용도가 일반음식점으로 되어 있지만, 현재는 공실 상태라는 점입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 특히 대항력 있는 임차인이 있는지 꼭 확인하시기 바랍니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 공실 상태라는 점은 리스크로 작용할 수 있습니다. 그러나, 감정가 대비 큰 폭으로 할인된 가격은 매력적입니다. 해당 물건을 월세로 전환할 경우 연 수익률을 계산해보면 꽤 괜찮은 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 명도 과정에서의 어려움은 각오해야 할 것입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 경쟁률이 낮을 가능성이 큽니다. 공실 상태가 주는 불안감 때문이죠. 권장 입찰가는 2억 2천만원 안팎으로 설정하고, 취등록세 약 1,041만원을 포함해 총 투자금을 계산해야 합니다. 이 물건이 마음에 든다면, 입찰 전에 임차인 현황과 권리분석을 철저히 하는 것이 중요합니다.