전주 진북동 부동산 경매, 신건 2.5억

한줄 요약

전주 진북동의 신건 부동산 경매, 감정가 그대로 시작하지만 내부 상태가 걸리는 상황입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 1022-20

전주시 덕진구 진북동에 위치한 이 부동산은 208.3㎡(63.0평)로 상당한 면적을 자랑합니다. 전주 시내와 가까워 생활 편의성이 높고, 주변에는 다양한 상업시설과 교육기관이 위치해 있어 생활 환경은 좋습니다. 다만, 내부 상태가 양호하지 않아 수리 비용을 감안해야 할 수도 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가와 최저입찰가가 동일한 2억 5,334만원으로 시작하는 신건입니다. 인근 시세와 비교해 큰 할인 없이 시작되지만, 예상 낙찰가는 2억 6,601만원 전후로 예상됩니다. 즉, 시장 반응에 따라 다소 경쟁이 치열할 수도 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 11월 27일 경매개시결정이며, 임차인 현황은 확인이 필요합니다. 한 가지 걸리는 건 임차인 최옥자로부터 3천만원의 유치권 신고서가 제출되었으나 그 성립여부가 불분명하다는 점입니다. 유치권이 성립된다면 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 부속건물의 용도가 서류와 실제 다르다는 점도 염두에 두어야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 내부 상태가 좋지 않아 수리비용을 감안해야 할 위험이 존재합니다. 그러나 전주 시내와 가까운 위치는 장점으로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 정도로 추정되지만, 이는 수리 비용에 따라 변동될 수 있습니다. 지역 개발 계획이나 인근 상권의 변화도 체크해보는 것이 좋습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 신건이라 시장의 첫 반응이 중요합니다. 예상 경쟁률은 중간 정도일 것으로 보고, 권장 입찰가는 2억 6천만원 정도로 설정하는 것이 안전할 것입니다. 취등록세는 약 1,223만원으로 총 투자금은 2억 7,823만원 정도로 예상됩니다. 리스크를 감안해 수익성을 꼼꼼히 따져보는 걸 추천합니다.