수원 금곡동 부동산 경매, 12회 유찰 232만

한줄 요약

12번 유찰되어 최저가 232만원까지 떨어진 경매 물건, 하지만 대항력 있는 임차인 문제를 주의할 필요가 있습니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 경기도 수원시 권선구 금곡로196번길 15, 9층914호 (금곡동,커낼파크)

수원시 권선구 금곡동에 위치한 커낼파크 9층 914호로, 위치상으로는 교통이 편리하며 주변에 편의시설도 잘 갖춰져 있습니다. 하지만 면적 정보가 제공되지 않은 점은 아쉽습니다. 주변 환경은 아파트 단지가 밀집한 지역이라 주거 환경은 좋을 것으로 보입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 6,800만원이었으나, 현재 최저입찰가는 232만원으로, 무려 99% 할인된 상태입니다. 이런 경우, 인근 시세와 비교해보면 거의 헐값에 가까운 수준이죠. 솔직히 말하면, 이런 가격이면 대부분의 리스크가 감수 가능하다고 생각하는 분들이 많을 겁니다. 하지만 예상 낙찰가는 244만원 정도로, 입찰자가 적지 않을 것으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 1월 13일의 가압류입니다. 대항력 있는 임차인이 있다는 점이 가장 큰 걸림돌인데요, 임차인의 전입일자와 확정일자에 따라 배당 순위가 달라질 수 있으니 등기부 및 현황조사서를 반드시 확인해야 합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보이지만, 방심은 금물입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 232만원이라는 가격은 투자관점에서 보면 매력적입니다. 예상 수익률을 계산하기에 앞서, 임차인 문제와 명도 난이도를 해결할 수 있는지 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 10%를 넘길 수 있을 것으로 보입니다. 하지만, 임차인과의 협상 과정이 순탄치 않을 경우, 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 이런 가격에 입찰하지 않을 이유가 없습니다. 하지만 예상 경쟁률이 높아질 것이 분명하니, 전략이 필요합니다. 권장 입찰가는 최저입찰가보다 약간 상회하는 250만원 정도로 고려할 수 있습니다. 취등록세는 약 11만원 정도로 예상되고요. 이 물건에 입찰한다면, 임차인 문제를 해결할 수 있는 충분한 계획을 세우는 것이 필수입니다.