기흥구 아파트 경매, 17회 유찰 470만

한줄 요약

17번 유찰된 아파트 경매, 최저가 470만원으로 매력적이지만 리스크도 크다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/54

경매물건 주소 보기 경기도 용인시 기흥구 중부대로747번길 22-5, 104동 4층402호

경기도 용인시 기흥구 중부대로747번길에 위치한 아파트다. 면적 정보는 확인되지 않지만, 104동 4층 402호이므로 중층에 위치한 것으로 보인다. 주변은 주거지역으로 편의시설과 교통이 적절히 갖춰져 있을 가능성이 높다. 중부대로에 접해 있어 차량 접근성도 나쁘지 않을 듯 하다.

가격이 말해주는 것

솔직히 말하면, 감정가 2억 3,800만원이었던 물건이 17번 유찰되면서 최저입찰가가 470만원까지 내려왔다는 건 상당히 이례적이다. 인근 시세와 비교할 때, 이 물건이 이렇게 저렴하게 나온 건 뭔가 문제가 있을 가능성을 시사한다. 예상 낙찰가는 494만원 전후로, 거의 공짜에 가까운 가격이다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 6월 9일 압류로, 이후 설정된 권리들은 모두 소멸될 것이다. 그러나 임차인 현황이 불확실해 대항력 있는 임차인이 있을 경우, 추가적인 배당이나 명도 협상이 필요할 수 있다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 낮아 보이지만, 등기부와 현황조사서 확인은 필수다.

투자 관점에서 보면

내 경험상 이렇게 많이 유찰된 물건은 그만한 이유가 있다. 물론, 매입 후 리모델링을 통해 가치를 높일 수 있는 기회이기도 하지만, 예상치 못한 수리비용이나 명도 문제로 인해 골치 아플 수도 있다. 월세 전환 시 예상 수익률은 매우 높을 수 있지만, 이를 위해서는 초기 명도와 수리가 선행되어야 한다.

내가 입찰한다면

솔직히 말해서, 17번 유찰된 아파트에 입찰하는 건 상당한 리스크가 따른다. 예상 경쟁률은 높지 않겠지만, 참여자들 대부분이 리스크를 감안한 낮은 가격으로 입찰할 것이다. 권장 입찰가는 500만원 이하로 잡고, 취등록세도 약 22만원 정도면 충분할 것이다. 그러나 임차인 문제와 추가적인 비용 발생 가능성은 항상 염두에 두어야 한다.