lh 보증금 증액을 계산해봤더니 월세보다 먼저 볼 게 있었다
얼마 전 임대조건표를 함께 보던 지인이 “보증금을 더 넣으면 월세가 줄어드니 무조건 이득 아니냐”고 물었습니다. 경매 물건을 볼 때도 숫자 하나만 보고 들어가면 뒤에서 비용이 튀어나오죠. lh 보증금 증액도 비슷합니다. 월세가 얼마나 줄어드는지 계산한 다음, 그 돈을 언제 다시 쓸 수 있는지까지 봐야 합니다.
먼저 어떤 증액인지부터 구분해야 한다
LH 임대주택에서 보증금이 늘어나는 상황은 크게 두 가지입니다. 입주자가 보증금을 추가로 내고 월 임대료를 낮추는 ‘상호전환’이 있고, 재계약 때 임대조건이 바뀌어 보증금 자체가 오르는 경우가 있습니다. 둘은 선택할 수 있는 범위도, 월세가 달라지는 방식도 다릅니다.
이 글의 계산은 첫 번째, 즉 월세를 낮추려고 보증금을 더 내는 경우를 기준으로 합니다. 재계약 안내문에 적힌 인상액을 받았다면 그 금액을 상호전환 신청액으로 여기면 안 됩니다. 먼저 계약서와 안내문에서 ‘기본 임대보증금’, ‘전환보증금’, ‘월 임대료’를 따로 표시해 두는 게 좋습니다.
또 국민임대, 행복주택, 매입임대, 전세임대는 임대조건을 정하는 방식이 같지 않습니다. 특히 전세임대는 LH가 집주인과 전세계약을 맺고 입주자에게 다시 임대하는 구조라, 일반적인 매입임대의 상호전환 숫자를 그대로 대입하기 어렵습니다. 집 이름에 LH가 붙었다는 이유만으로 한 가지 계산표를 쓰면 여기서부터 틀어집니다.
1천만 원을 더 넣으면 월세는 얼마나 줄까
LH청약플러스의 전환이율 조정 안내에 따르면, 일반적인 임대보증금 증액 전환이율은 2026년 1월 1일 이후 새로 납부하는 금액부터 연 6%입니다. 월세 감소액은 ‘추가 납부액 × 전환이율 ÷ 12’로 계산합니다. 예를 들어 1천만 원을 더 내면 월세가 5만 원, 1년이면 60만 원 줄어드는 셈입니다. 500만 원이면 월 2만 5천 원입니다.
그렇다고 1천만 원만 있으면 어느 집에서든 월세를 5만 원 낮출 수 있다는 뜻은 아닙니다. 전환 가능한 최대 금액과 월 임대료의 하한이 있습니다. LH의 매입임대 안내에는 기본 월 임대료의 최대 60%까지만 보증금으로 전환할 수 있고, 주택별 하한액 아래로는 월세를 낮출 수 없다고 적혀 있습니다. 납부 단위도 공고에 따라 확인해야 합니다. 내 계약의 공고문에 나온 한도 안에서만 계산이 성립합니다.
예컨대 기본 월세가 20만 원인 집에서 1천만 원을 넣어 5만 원을 낮추는 계산은 한도에 걸리지 않는다면 가능할 수 있습니다. 반면 이미 전환해서 월세가 하한액 가까이 내려간 집이라면 돈을 더 넣고 싶어도 같은 폭으로 줄일 수 없습니다. LH가 제시한 실제 전환 가능액과 변경 후 월세를 확인해야 하는 이유입니다.
월세 절감액만 보면 놓치는 돈
저는 이런 계산을 할 때 ‘연 6%를 번다’고 적지 않습니다. 보증금 1천만 원을 묶는 대신 월세 60만 원을 덜 내는 효과에 가깝습니다. 그 1천만 원이 자기 돈이고 당장 쓸 일이 없다면 꽤 괜찮아 보일 수 있죠. 하지만 대출로 마련한다면 이야기가 달라집니다.
가령 1천만 원을 연 4% 이자로 빌렸다고 가정하면 1년 이자는 40만 원입니다. 월세 절감액 60만 원에서 빼면 단순 차이는 20만 원입니다. 대출 수수료나 금리 변동, 중도상환 조건까지 들어가면 실제 차이는 더 작아질 수 있습니다. 무엇보다 보증금 증액분을 대출로 낼 수 있는지, 기존 대출 약정에 문제가 없는지는 금융기관에 먼저 확인해야 합니다.
현금으로 내더라도 생활비까지 털어 넣는 건 조심스럽습니다. 경매 입찰 때 취득세와 수리비를 빼놓고 수익률을 계산하면 낙찰 뒤에 숨이 막히듯, 보증금 전환도 이사비와 비상금을 빼놓으면 매달 아낀 월세보다 급전 마련 비용이 커질 수 있습니다. 2년 동안 월세 120만 원을 아끼겠다고 1천만 원의 현금 여유를 없애는 선택이 내 형편에 맞는지는 별개 문제입니다.
신청 전에는 계약서 숫자와 납부일을 맞춰 본다
실제로 진행할 때는 LH청약플러스의 전환보증금 신청 메뉴와 해당 주택의 담당 안내를 확인합니다. 먼저 내 주택 유형과 계약 상태에서 신청이 가능한지, 얼마까지 추가 납부할 수 있는지 확인합니다. 그다음 전환 후 월세와 적용일을 받아 기존 임대료 고지액과 비교합니다. 신청만 했다고 그달 월세가 곧바로 줄었다고 생각하면 납부액이 어긋날 수 있습니다.
납부할 때도 안내받은 계좌와 금액을 다시 대조합니다. 가족이나 중개인이 알려준 계좌보다 LH가 계약자에게 공식적으로 안내한 납부 정보가 기준입니다. 납부 뒤에는 전환 내역과 다음 달 임대료 고지액을 함께 확인해 두는 편이 좋습니다. 숫자가 다르면 시간이 지난 뒤 기억에 의존하기보다 바로 담당자에게 확인할 수 있으니까요.
나중에 보증금을 다시 낮춰 현금을 돌려받을 계획이라면 그 절차와 적용 이율도 미리 물어봐야 합니다. LH 안내상 보증금을 낮추고 월세를 올리는 전환에는 증액 때와 다른 이율이 적용됩니다. 처음 넣은 돈을 필요할 때 같은 조건으로 곧바로 뺄 수 있다고 가정하면 자금 계획이 꼬입니다.
제 기준에서는 월세 5만 원 절감보다 1천만 원을 넣고도 생활비와 비상금이 남는지가 먼저입니다. 임대조건표의 작은 숫자까지 확인하고 납부일을 맞추는 일은 번거롭습니다. 그래도 경매 현장에서 배운 게 하나 있다면, 들어가기 전의 번거로움이 들어간 뒤의 비용보다 대개 싸다는 겁니다.
