도로 지분 매매 방법 현장에서 따져보니 달랐다
경매 물건을 보러 갔다가 집 앞 포장도로의 소유자가 따로인 걸 발견한 적이 있습니다. 건물과 대지는 괜찮아 보였는데, 등기부를 펼치니 진입로는 여러 사람이 나눠 가진 땅이더군요. 이런 물건에서 도로 지분 매매 방법을 묻는 분들은 대개 계약서부터 생각합니다. 저는 먼저 그 지분을 사서 무엇을 해결하려는지 묻습니다. 통행 문제인지, 건축 허가 문제인지, 나중에 되팔 문제인지에 따라 확인할 서류와 적정 가격이 달라지기 때문입니다.
도로 지분은 포장된 길의 한 조각이 아니다
예를 들어 120㎡짜리 도로의 지분 8분의 1을 산다면 계산상 몫은 15㎡입니다. 그렇다고 길 오른쪽 15㎡를 내 땅처럼 지정해 쓰는 건 아닙니다. 필지 전체에 대한 공유지분을 취득하는 겁니다. 민법 제263조에 따라 공유자는 자기 지분을 처분할 수 있으므로 일반적인 지분 매매에 다른 공유자 전원의 서명이 필요한 것은 아닙니다. 반면 공유물 자체를 바꾸거나 처분하는 문제는 별개입니다. 지분을 샀다는 이유로 차단기를 세우거나 도로 모양을 마음대로 바꿀 수 있다고 생각하면 곤란합니다.
여기서 경매와 일반 매매를 섞어 생각하는 경우도 많습니다. 지분이 법원 경매로 나왔을 때는 다른 공유자의 우선매수신고가 문제가 될 수 있습니다. 하지만 소유자와 직접 맺는 일반 매매계약을 두고 공유자가 언제나 먼저 살 권리가 있다고 단정하면 안 됩니다. 거래 방식부터 구분해야 일정과 가격 협상이 꼬이지 않습니다.
계약 전에는 등기부보다 지도를 먼저 겹쳐 본다
제가 확인하는 순서는 이렇습니다. 먼저 팔겠다는 사람이 말한 지번과 실제 차량이 다니는 길이 같은지 지적도와 현장에서 대조합니다. 이어 등기사항증명서에서 소유자, 정확한 지분 비율, 해당 지분에 잡힌 근저당권이나 압류를 확인합니다. 토지대장에서는 면적과 지목을 보고, 토지이용계획과 관할 지자체 확인을 통해 도로의 법적 상태를 살핍니다. 지목이 ‘도로’라고 적혀 있어도 그 길이 곧바로 건축법상 도로가 되는 것은 아닙니다.
특히 뒤쪽 토지를 건축하려고 지분을 사는 분이라면 통행 가능 여부와 건축 가능 여부를 따로 확인해야 합니다. 현장에서 차가 들어간다는 사실만으로 접도 요건이나 건축 허가가 해결되지는 않습니다. 건축법상 도로에 해당하는지, 대지가 도로에 어떻게 접하는지, 진입 구간에 다른 사람 땅이 끼어 있는지를 관할 건축과에 도면을 들고 확인하는 편이 안전합니다. 길이 여러 필지로 이어진다면 그중 한 필지의 지분만 사도 나머지 구간에서 막힐 수 있습니다.
토지거래허가구역 여부도 계약 전에 봅니다. 허가 대상이라면 지분 거래라고 자동으로 빠지는 게 아닙니다. 도로라고 불리는 땅의 종류도 제각각입니다. 사도법상 허가받은 사도인지, 건축법상 지정된 도로인지, 단지 사람들이 오래 다녀 사실상 길이 된 사유지인지를 구별해야 합니다. 지목과 현장 사진만으로 판단하기 어려우면 지자체의 도로 관련 부서와 건축과에 각각 확인할 내용이 생깁니다.
가격은 면적보다 필요한 사람의 수가 좌우한다
도로 지분에 일반 대지 시세를 곱하면 숫자는 금방 나옵니다. 그런데 실제 매수자는 좁을 수 있습니다. 진입로가 필요한 인접 토지 소유자에게는 가치가 있어도, 그 밖의 사람에게는 사용 계획도 매각 상대도 불분명한 경우가 많습니다. 도로가 공공 통행에 쓰이고 있다면 독점해서 활용할 수 있다는 기대 역시 가격에서 빼야 합니다.
가령 15㎡ 상당의 지분을 1,500만 원에 사자는 제안을 받았다면 저는 인접 토지 소유자들이 이미 통행하고 있는지, 누가 왜 그 지분을 필요로 하는지부터 묻습니다. 매도인이 ‘나중에 통행료를 받을 수 있다’고 말해도 그 수입을 확정된 것처럼 계산하지 않습니다. 유지·보수 비용이나 공유자 사이의 분쟁 가능성도 함께 봅니다. 대출이 필요한 거래라면 금융기관이 해당 지분을 담보로 받아줄지 잔금일 전에 확인해야 합니다. 도로 지분만으로 필요한 자금을 조달할 수 있다고 가정하고 계약금을 넣는 건 위험합니다.
매매계약에는 지번과 지분을 숫자로 남긴다
거래하기로 했다면 계약서의 목적물을 ‘집 앞 도로 일부’처럼 쓰지 않습니다. 토지의 소재지와 지번, 전체 면적, 매도인이 넘길 공유지분 비율을 등기사항증명서와 맞춰 적습니다. 여러 필지를 한꺼번에 산다면 필지마다 지분과 대금을 구분하는 편이 나중에 확인하기 쉽습니다. 매도인의 소유권과 신분을 확인하고, 잔금 전까지 새 권리 제한을 만들지 않는다는 약정, 기존 권리 제한을 누가 언제 말소할지도 구체적으로 씁니다.
잔금을 지급할 때는 최신 등기사항증명서를 다시 확인하고 소유권이전등기를 진행합니다. 일반적인 부동산 매매계약은 계약일부터 30일 이내에 실거래 신고 대상이며, 취득세와 등기 비용도 매수 총비용에 넣어야 합니다. 매도인에게는 양도 관련 세금이 생길 수 있으니 서로 부담할 비용을 계약 전에 분명히 해두는 게 좋습니다. 세금은 취득 형태와 토지의 성격에 따라 달라질 수 있어 거래 금액만 보고 한 가지 세율로 단정하지 않습니다.
도로 지분 거래에서 제가 가장 조심하는 말은 ‘이것만 사면 길 문제는 끝난다’입니다. 지분을 이전받는 일 자체는 비교적 단순할 수 있습니다. 그러나 필요한 진입 구간을 모두 확보했는지, 원하는 용도로 쓸 수 있는지, 그 값을 주고도 나중에 팔 수 있는지는 전혀 다른 확인 과정입니다. 입찰장에서도 계약 자리에서도, 저는 그 세 가지가 서류와 현장에서 맞아떨어질 때만 가격을 적습니다.
