장군면 대교리 부동산 경매, 4회 유찰 6.3억

한줄 요약

4회 유찰로 인해 최저가가 6억 3천 3백만 원까지 떨어진 대교리 부동산, 매력적이지만 신중한 접근 필요.

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경매물건 주소 보기 세종특별자치시 장군면 대교리 228-101

세종특별자치시 장군면 대교리에 위치한 이 부동산은 총 면적 2083.0㎡(약 630평)입니다. 대규모 면적과 제시외 건물, 수목이 포함된 점이 특징이죠. 장군면은 세종시의 외곽 지역으로, 자연환경이 좋고 비교적 조용한 주거 지역입니다. 하지만 대중교통은 다소 불편할 수 있으니, 차량 이용이 필수적일 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가가 26억 3,791만 원에서 시작해 현재 최저입찰가는 6억 3,336만 원으로 감정가의 24% 수준까지 떨어졌습니다. 이는 인근 시세와 비교했을 때 상당히 저렴한 가격입니다. 예상 낙찰가를 6억 6,503만 원으로 잡으면, 상당한 할인율을 적용받는 셈입니다. 다만, 4회 유찰됐다는 사실은 입찰자들이 다소 신중한 태도를 취하고 있다는 신호일 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 5월 27일 설정된 근저당권입니다. 임차인의 현재 상황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 제시외 건물과 수목이 일괄매각된다는 특이사항과 농지취득자격증명의 필요성, 농지전용허가를 받지 않은 부분은 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 특히 목록12의 경우 상업용 건물의 부속토지로 이용되고 있어, 농지전용허가 없는 경우 원상회복명령의 가능성도 염두에 두어야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 4회 유찰된 물건은 매력적이지만 그만큼 리스크도 크다는 의미입니다. 예상 수익률을 제대로 평가하기 위해서는 주변 개발 계획이나 인프라 확충 가능성을 철저히 조사해야 합니다. 농지 전용과 관련된 법적 이슈는 반드시 해결해야 하며, 이는 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 주변의 개발 호재가 있다면 장기적으로 긍정적일 수 있지만, 현재로서는 다소 불확실한 면도 있습니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮을 가능성이 높습니다. 입찰자들이 관망하는 이유가 분명히 있을 테니까요. 권장 입찰가는 예상 낙찰가 6억 6,503만 원을 기준으로 하되, 명도와 농지 전용 문제 해결에 드는 비용을 충분히 감안해야 합니다. 취등록세는 약 3,059만 원이 예상되며, 총 투자금은 6억 9천만 원 전후로 잡아야 할 것입니다. 이 물건, 솔직히 말하면 매력적이지만 신중한 접근이 필요합니다.