원주 반곡동 아파트 경매, 2.3억

한줄 요약

1회 유찰 후 11월 23일 입찰 예정, 원주 반곡동 아파트가 감정가의 70%인 2억 3,170만원에 경매에 나왔습니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/28815

경매물건 주소 강원특별자치도 원주시 반곡동 1901-1 서영에비뉴파크3차 6층604호

원주시 반곡동에 위치한 서영에비뉴파크3차 아파트입니다. 해당 물건은 6층에 위치한 604호로, 92.4㎡(27.9평)의 면적을 자랑합니다. 이 지역은 생활 편의시설과의 접근성이 양호하며, 교통편도 나쁘지 않아 실거주나 투자 모두 고려해볼 수 있는 위치입니다. 특히 604호, 605호, 606호가 일단지의 사무실로 사용되고 있다는 점이 특이합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 3억 3,100만원이지만, 1회 유찰되어 최저입찰가가 2억 3,170만원으로 내려갔습니다. 이는 감정가의 70% 수준으로, 인근 아파트 시세와 비교했을 때 약 30% 저렴한 가격입니다. 예상 낙찰가는 약 2억 4,328만원으로, 해당 지역의 평균 낙찰가율 82%를 적용한 수치입니다. 인근 시세 대비 상당한 할인 폭을 가진 매력적인 가격입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 8월 31일 설정된 근저당입니다. 이보다 후순위의 권리는 모두 소멸될 예정입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 임차인의 전입일자 및 확정일자를 꼭 체크하여 대항력 여부를 판단해야 합니다. 다행히 유치권이나 법정지상권은 확인되지 않았습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 원주 반곡동은 최근 개발 호재가 크지 않아, 단순 시세 차익을 노리기는 어렵습니다. 그러나 현 최저가 자체가 매력적인 수준이며, 월세 전환 시 연 5% 이상의 수익률을 기대할 수 있습니다. 다만, 사무실로 사용되었던 점을 고려해 재투자 시 용도 변경에 따른 비용 발생 가능성을 감안해야 합니다.

내가 입찰한다면

1회 유찰로 인해 경쟁률은 다소 올라갈 것으로 예상됩니다. 내 경험상, 이런 상태라면 2억 4,000만원 중반대에 입찰하는 것이 적당할 듯합니다. 취등록세는 약 1,119만원이 들 것으로 전망되며, 총 투자금은 2억 5,500만원 정도로 잡아야 합니다. 권장 입찰가는 2억 4,500만원 정도로, 이 수준에서 낙찰받는다면 나쁘지 않은 투자가 될 것입니다.