개운동 아파트 경매, 1회 유찰 1.1억

한줄 요약

11월 16일 입찰, 개운동 아파트 1회 유찰 후 최저가 1억 990만원으로 매력적이나, 권리분석이 필요함.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 강원특별자치도 원주시 개운동 581-1 휴먼시아개운1단지 104동 4층403호

강원특별자치도 원주시 개운동에 위치한 휴먼시아개운1단지 아파트입니다. 104동 4층에 자리한 403호로, 면적은 47.0㎡(약 14.2평)입니다. 이 아파트는 교육시설과 생활 편의시설이 가까워 가족 단위 거주에 적합합니다. 교통도 나쁘지 않은 편이라 일상적인 생활에 큰 불편함은 없을 것입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 5,700만원이었으나 1회 유찰 후 최저입찰가는 1억 990만원으로 낮아졌습니다. 감정가 대비 약 30% 할인된 가격인데요, 이는 인근 실거래가 대비 20% 정도 저렴한 수준입니다. 예상 낙찰가는 1억 1,539만원 전후로, 인근 시세 대비 상당히 매력적인 가격대입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 7월 13일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요하며, 대항력 있는 임차인이 있을 수 있으니 주의가 필요합니다. 유치권 및 법정지상권은 특이사항이 없으니 크게 걱정할 필요는 없을 듯합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 첫 유찰 후 경쟁률이 높아질 가능성이 큽니다. 하지만 이 정도 가격대라면 월세 전환 시 연 5% 이상의 수익률이 기대됩니다. 또한, 원주 지역은 최근 개발 호재가 있어 장기적인 가치 상승도 기대해볼 만합니다. 다만, 임차인 대항력 문제는 반드시 해소해야 합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 1회 유찰된 물건은 경쟁이 치열해질 수 있습니다. 예상 경쟁률은 중간 정도로 3~5명 정도로 보이며, 권장 입찰가는 1억 1,200만원 정도로 잡아보는 게 좋겠습니다. 취등록세 약 530만원을 포함한 총 투자금은 1억 2,070만원 정도로 예상합니다. 명도와 임차인 문제만 확실히 해결된다면, 꽤 괜찮은 투자처가 될 가능성이 큽니다.