서구 도마로 부동산 경매, 4.1억

한줄 요약

3회 유찰로 66% 할인된 가격에 나온 서구 도마로의 부동산, 입찰 전 철저한 권리분석이 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 대전광역시 서구 도마로49번길 9

대전광역시 서구 도마로49번길 9에 위치한 이 부동산은 총 면적 301.3㎡(약 91.1평)로 상당히 넓은 공간을 자랑합니다. 주변은 주거 및 상업지역이 혼재된 곳으로, 교통 접근성이 좋아 생활 편의성이 높은 편입니다. 하지만 제시외 건물이 포함되어 있어, 현장 실사와 함께 주의 깊게 살펴봐야 할 요소들이 몇 가지 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가 12억 2,019만원에서 시작해 3회 유찰, 현재 최저입찰가는 4억 1,852만원으로 감정가의 34% 수준입니다. 인근 유사 부동산의 실거래가는 대략 10억 정도로, 현재 최저입찰가는 상당한 할인율을 제공합니다. 내 경험상 이 정도 가격이면 충분히 매력적입니다. 예상 낙찰가는 4억 3,945만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2016년과 2017년에 설정된 근저당권입니다. 한 가지 걸리는 건 임차인 현황이 명확하지 않다는 점입니다. 등기부 및 현황조사서를 철저히 확인해 대항력 있는 임차인 여부를 반드시 체크해야 합니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 현재로선 낮아 보이지만, 제시외 건물 관련 부분은 유의해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 수익률 측면에서 상당히 매력적입니다. 예상 수익률은 연 5% 이상 가능할 것으로 보입니다. 다만, 3회 유찰된 이유가 무엇인지 확실히 파악하지 않으면 리스크가 클 수 있습니다. 주변 개발 호재는 큰 이점이지만, 그만큼 입찰 경쟁도 치열할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 3회 유찰 후에는 경쟁률이 다소 낮아질 수 있지만, 가격이 크게 내려온 만큼 관심을 가지는 투자자들이 많을 것으로 예상합니다. 권장 입찰가는 4억 5천만원 정도로 설정하고, 취등록세 약 2,021만원을 포함한 총 투자금은 4억 7천만원 정도가 될 것입니다. 철저한 권리분석과 명도 전략을 세운다면 충분히 도전해볼 만한 기회입니다.