대전 유천동 아파트 경매, 2회 유찰 2.2억

한줄 요약

2회 유찰로 가격이 절반 이상 떨어졌지만, 기존 유찰 이유를 철저히 분석해야 합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 대전광역시 중구 계백로1615번길 34, 104동 6층601호 (유천동,현대아파트)

대전광역시 중구 유천동에 위치한 현대아파트 104동 6층 601호입니다. 면적 정보가 정확하지 않아 아쉽지만, 대전 중구는 대전의 중심지로, 교통과 생활 인프라 모두 우수합니다. 특히 계백로 근처는 대중교통 접근성이 좋고, 주변에 다양한 상업시설이 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가 4억 5,000만원에서 최저입찰가 2억 2,050만원으로, 감정가의 49% 수준으로 떨어졌습니다. 인근 유사 아파트의 실거래가를 보면 평균 3.8억 정도 하는데, 이 물건은 현재 28% 정도 저렴하게 나온 상황입니다. 예상 낙찰가는 2억 3,152만원 전후로 볼 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 11월 27일 설정된 근저당권입니다. 다행히 특이사항은 없지만, 임차인의 등기부 및 현황조사서를 반드시 확인해야 합니다. 임차인 대항력 확인이 필수죠. 유치권이나 법정지상권 가능성은 낮아 보이지만, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 생길 수 있으니 주의하세요.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 2회 유찰이라는 점이 이 물건의 리스크를 보여줍니다. 하지만 인근 지역의 개발 호재나 재개발 계획이 있다면 장기적으로 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 월세로 전환할 경우 연 5% 이상의 수익률을 기대할 수 있습니다. 다만, 유찰 이유를 재차 확인해 불필요한 리스크를 줄여야 합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 정도 유찰된 물건은 경쟁률이 다소 높을 수 있습니다. 예상 경쟁률은 2~3대 1 정도로 보고, 권장 입찰가는 2억 3,500만원 이하로 설정하는 게 안전합니다. 취등록세 약 1,065만원을 포함한 총 투자금은 2.4억 정도로 예상됩니다. 명도 비용도 따로 고려해야 합니다.