울산경매 물건을 보러 갔다가 입찰을 접은 이유
울산에서 아파트 경매 물건을 보러 갔다가 차 안에서 입찰가를 지운 적이 있다. 감정가보다 꽤 내려온 물건이었다. 서류만 봤을 때는 괜찮아 보였는데, 현장에 가니 생각이 달라졌다. 집 상태를 확인할 수 없었고, 같은 단지 매물도 처음 계산에 쓴 가격만큼 쉽게 팔릴 분위기는 아니었다. 경매를 오래 해도 입찰장에 들어가기 전 마음을 바꾸는 날이 있다.
싸게 나온 가격보다 먼저 볼 숫자
울산경매를 찾다 보면 감정가에서 몇 퍼센트 떨어졌는지부터 눈에 들어온다. 나도 초반에는 그랬다. 그런데 감정가는 현재 팔 수 있는 가격이 아니다. 감정 시점부터 입찰일까지 시간이 흐르고, 같은 단지라도 동·층·향·수리 상태에 따라 거래 가격이 달라진다.
가령 감정가 2억 4천만 원, 최저매각가격 1억 6,800만 원인 아파트가 있다고 치자. 숫자만 보면 할인 폭이 크다. 하지만 비슷한 조건의 집이 실제로 거래되는 가격이 2억 1천만 원 안팎이라면 이야기가 달라진다. 매도 호가 2억 3천만 원을 시세로 잡고 입찰가를 쓰면 시작부터 계산이 틀어질 수 있다. 호가는 집주인이 받고 싶은 돈이고, 실거래가는 거래가 성사된 돈이다.
나는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 최근 거래를 보고, 같은 단지의 현재 매물도 함께 확인한다. 거래가 드문 곳이라면 주변 단지까지 범위를 넓히되 준공 연도와 면적 차이를 적어 둔다. 그다음 현장에서 주차, 소음, 경사, 누수 흔적처럼 화면으로 알기 어려운 부분을 본다. 실내에 들어갈 수 없었다면 수리비를 낮게 잡지 않는다.
등기부 한 줄보다 임차인의 날짜를 함께 본다
가격이 맞아 보여도 권리가 복잡하면 초보에게는 좋은 연습 물건이 아니다. 법원 경매정보에서 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 읽고 등기사항증명서와 대조한다. 서류마다 점유자나 임대차 내용이 다르면 빈칸을 내 마음대로 채우지 않는다. 현황조사서에 ‘폐문부재’라고 적혔다고 해서 빈집이라는 뜻은 아니다.
주택 임차인이 있다면 전입, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부와 보증금을 따로 적는다. 주택임대차보호법상 대항력은 주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생긴다. 우선변제권은 대항요건과 확정일자 등이 얽혀 판단된다. 특히 선순위 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못하는 경우에는 남은 금액을 매수인이 부담할 수 있다. ‘배당요구를 했으니 끝났다’고 단정하면 위험하다.
한 번은 서류상 보증금 액수와 현장에서 들은 이야기가 달라 입찰을 멈춘 적이 있다. 현장에서 들은 말만 믿어도 안 되지만, 서류에 적힌 숫자만 믿고 넘어갈 수도 없었다. 임차인의 권리와 배당 가능액을 끝까지 확인하기 어려운 물건이라면, 몇백만 원 더 싸다는 이유로 들어갈 필요가 없다.
낙찰가에 비용을 붙이면 표정이 달라진다
앞의 아파트에 1억 8천만 원을 썼다고 가정해 보자. 취득세와 등기 관련 비용 600만 원, 수리비 700만 원, 점유자와의 협의 및 인도에 대비한 비용 300만 원, 대출이자와 보유비 300만 원을 잡으면 총투입액은 1억 9,900만 원이다. 2억 1천만 원에 팔아도 차이는 1,100만 원이다. 여기서 중개보수와 매도 시 세금까지 고려해야 한다. 이 숫자들은 계산을 보여주기 위한 가정이며, 실제 세금과 비용은 보유 주택 수와 물건 상태 등에 따라 달라진다.
경락잔금대출도 입찰 전에 확인한다. 예상 대출액을 낙찰가에 기계적으로 곱해 자금표를 만들면 곤란하다. 금융기관은 물건과 차주의 소득·부채 등을 보고 판단한다. 잔금이 부족해지면 입찰보증금을 잃을 수 있으니, 상담 때 받은 예상액보다 적게 나오는 경우까지 자기자금으로 감당할 수 있는지 계산한다. 입찰보증금은 통상 최저매각가격의 10%지만 사건별 공고에서 금액을 다시 확인해야 한다.
명도는 서류 밖의 시간까지 계산한다
낙찰 뒤 점유자를 만나는 일은 숫자표처럼 흘러가지 않는다. 이사 날짜가 늦어지거나 집 안에 남은 물건 때문에 인도가 미뤄질 수도 있다. 그렇다고 점유자를 무조건 내보낼 수 있는 건 아니다. 민사집행법은 매수인이 대금을 낸 뒤 6개월 안에 인도명령을 신청할 수 있도록 하지만, 점유자에게 매수인에게 대항할 권원이 인정되면 적용되지 않는다.
그래서 나는 입찰 전에 점유 관계와 예상 인도 기간을 함께 적는다. 임차인의 권리가 불분명하거나 실내 상태를 볼 수 없다면, 명도비와 수리비에 여유를 더 둔다. 그 여유를 넣자마자 수익이 사라지는 물건도 많다.
울산경매에서 내가 아쉬웠던 건 놓친 낙찰보다 서두를 뻔했던 입찰이다. 현장에 다녀와 가격을 지운 날은 허탕 친 기분이 들지만, 모르는 비용과 권리를 안고 낙찰받는 것보다 낫다. 다음 물건은 또 나온다. 입찰표에 숫자를 쓰기 전에 그 숫자가 어디서 왔는지 설명할 수 있어야 마음 편히 기다릴 수 있다.
