춘천 신동면 부동산 경매, 1.7억

한줄 요약

8월 24일 입찰, 4회 유찰로 최저가 1억 7,901만원까지 하락한 춘천 신동면 부동산 경매 물건입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 강원특별자치도 춘천시 신동면 증리 167-4

이 물건은 강원특별자치도 춘천시 신동면 증리 167-4에 위치한 부동산입니다. 총 면적은 758.0㎡(약 229.3평)로, 상당히 넓은 편입니다. 주변은 전원주택과 농지가 혼재해 있는 지역으로, 자연 환경이 좋습니다. 다만, 대중교통 접근성은 다소 떨어질 수 있으니 차량 이용이 필수적입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 3억 6,534만원이었으나, 4회 유찰된 후 최저입찰가는 1억 7,901만원으로 떨어졌습니다. 이는 감정가의 48% 수준으로, 인근 시세 대비 상당히 저렴합니다. 예상 낙찰가는 약 1억 8,796만원 전후로 잡아볼 수 있습니다. 솔직히 말하면, 이 정도로 유찰된 것은 입찰자들에게 매력적인 가격이지만, 동시에 뭔가 걸리는 부분이 있을 수 있다는 신호로도 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

가장 먼저 눈여겨볼 점은 말소기준권리인 2017년 11월 30일의 근저당권입니다. 모든 권리는 이 권리보다 후순위로 말소 대상입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 낮지만, 제시외 건물과 담장 소유 관계가 불분명하니 주의가 필요합니다. 제시외 건물은 감정평가서상 미등기 상태로, 별도 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건의 가장 큰 매력은 저렴한 가격입니다. 그러나 농지 취득 자격이 필요하지 않다는 점은 긍정적이긴 하지만, 토지 이용 계획에서 하천 구역에 저촉된다는 점은 투자자에게는 리스크로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률은 매입 후 재건축이나 주택으로 활용 시 연 5% 이상을 기대할 수 있습니다. 하지만, 높은 유찰 횟수는 입찰자들이 관망 중이라는 신호일 수 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 4회 유찰된 만큼 경쟁률은 낮을 수도 있습니다. 그러나 최저가의 매력 때문에 갑작스러운 경쟁이 생길 가능성도 있습니다. 권장 입찰가는 최저입찰가에 약간의 프리미엄을 붙인 1억 8,000만원 초반대로 생각해볼 수 있습니다. 취등록세는 약 864만원 정도로 예상되며, 총 투자금은 2억원 안팎으로 잡아야 할 듯합니다. 하지만, 제시외 건물의 소유권 문제와 담장 소유 불명 관계는 입찰 전 확실히 짚고 넘어가야 할 포인트입니다.