양구 덕곡리 부동산 경매, 2회 유찰 5.9억

한줄 요약

8월 31일 입찰, 2회 유찰 후 최저가 5억 9,525만원에 도전 가능한 양구 덕곡리 대규모 부동산 경매 물건.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/2774

경매물건 주소 강원특별자치도 양구군 동면 덕곡리 469

양구군 동면 덕곡리에 위치한 이 부동산은 총 면적 10,986.7㎡(약 3,323.5평)로 상당한 규모를 자랑합니다. 주변은 전형적인 농촌 지역으로, 조용하고 쾌적한 환경이 특징입니다. 교통은 자가용이 필수적이며, 대중교통의 접근성은 다소 떨어집니다. 하지만 자연이 주는 여유로움과 넓은 토지를 활용할 수 있는 기회는 무궁무진합니다.

가격이 말해주는 것

감정가가 12억 1,480만원이었으나, 두 번의 유찰로 인해 최저입찰가가 5억 9,525만원까지 떨어졌습니다. 이는 감정가 대비 51% 할인된 가격으로, 인근 시세와 비교했을 때 상당히 매력적인 조건입니다. 예상 낙찰가는 6억 2,501만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

가장 중요한 말소기준권리는 2021년과 2020년에 설정된 근저당권입니다. 이는 유찰로 인해 낙찰 시 소멸될 가능성이 큽니다. 그러나 목록 3, 4, 5에 대항력 있는 임차인이 있어 보증금을 매수인이 인수해야 할 수도 있습니다. 또한, 농지취득자격증명이 필요한 목록이 있어, 이를 준비하지 못하면 보증금을 몰수당할 위험이 있습니다. 지적경계가 불명확하므로 정확한 경계 확인도 필수입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 리스크와 기회가 공존합니다. 넓은 토지와 유찰로 인한 가격 메리트가 투자 매력 포인트입니다. 그러나 농지취득자격증명, 대항력 있는 임차인, 명도 문제 등 해결해야 할 과제가 많습니다. 예상 수익률은 투자자의 활용 방안에 따라 달라지겠지만, 안정적인 수익을 기대하기보다는 자산 가치 상승을 노리는 전략이 필요합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 예상 경쟁률이 높지 않을 것으로 보입니다. 농지취득자격증명과 임차인 문제로 인해 진입장벽이 있기 때문입니다. 입찰가는 6억 초반대를 권장하며, 취등록세 약 2,875만원을 포함하면 총 투자금은 약 6억 2,400만원이 예상됩니다. 명도 문제와 임차인 대항력 등 리스크를 충분히 고려하고 입찰에 참여하길 바랍니다.