동래 안락동 부동산 경매, 6회 유찰 3천만

한줄 요약

부산 동래구 안락동 부동산, 6회 유찰로 감정가의 11%로 떨어진 기회지만 지분매각이라는 복병이 있습니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 부산광역시 동래구 안락동 440-13

부산 동래구 안락동에 위치한 이 부동산은 98.8㎡(약 29.9평)로, 주거용으로 적당한 크기입니다. 안락동은 부산의 중심부와 가까워 교통이 편리하고, 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주지로는 괜찮은 편입니다. 하지만 한 가지 걸리는 건 이 물건이 지분매각이라는 점입니다. 제시외 건물도 포함되어 있어, 매입 후 관리나 사용에 있어서 난관이 있을 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

처음 감정가는 2억 6,965만원이었지만, 6회 유찰로 최저입찰가는 3,172만원까지 떨어졌습니다. 감정가 대비 89% 할인된 가격입니다. 인근 유사 부동산의 실거래가는 대략 2억 5천만원 정도로, 현재 최저입찰가는 상당히 매력적입니다. 예상 낙찰가는 약 3,331만원 선으로 보이며, 이는 취등록세 포함 총 투자금 약 3,484만원을 예상할 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 9월 27일 설정된 근저당권입니다. 이후 두 번째 근저당권이 2019년 10월 8일에 설정되어 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 또, 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있는 부분은 구매 후 복구 의무가 있을 수 있어 주의해야 합니다. 제시외 건물 포함 및 지분매각이라는 특이사항도 명도 및 사용에 어려움을 줄 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

장점은 저렴한 가격입니다. 1억 원 미만으로 부산 시내에 부동산을 소유할 수 있는 기회는 흔치 않습니다. 그러나 지분매각이라는 점에서 실사용, 특히 임대 수익을 노린다면 복잡할 수 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환시 연 8% 정도로 추정되지만, 공유자와의 협의가 선행되어야 합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 지분매각이란 점이 가장 큰 걸림돌입니다. 하지만 가격이 워낙 매력적이라 경쟁률은 낮을 것으로 예상됩니다. 입찰에 참여한다면 3,331만원 정도로 입찰가를 잡고, 취등록세 약 153만원을 더해 총 투자비용을 계산해볼 수 있겠습니다. 다만 명도 문제와 향후 사용 계획을 철저히 검토해야 합니다.