제주 화북일동 토지 경매, 5회 유찰 7,220만

한줄 요약

5회 유찰로 최저가가 7,220만원까지 떨어졌지만, 농지취득자격증명과 공유자 우선매수권 제한이 변수입니다.

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경매물건 주소 보기 제주특별자치도 제주시 화북일동 4637-5

제주특별자치도 제주시 화북일동에 위치한 1587.0㎡(480.1평) 규모의 토지입니다. 이 지역은 제주 시내와의 접근성이 좋고, 관광지와 인접해 있어 개발 잠재력이 높습니다. 하지만, 농지로 사용 중인 것으로 보이며, 농지취득자격증명이 필요합니다. 주변은 주택과 상업시설이 혼재된 지역으로, 향후 개발 여지가 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 4억 2,958만원이지만, 현재 최저입찰가는 7,220만원으로 감정가의 16%에 불과합니다. 5회 유찰되면서 가격이 크게 떨어졌다는 점에서 큰 매력 포인트가 될 수 있지만, 이런 가격 하락의 이유를 반드시 점검해야 합니다. 인근 토지 시세와 비교하면 약 84% 할인된 상태로, 예상 낙찰가는 약 7,581만원으로 추정됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 10월 8일 경매개시결정으로 되어 있습니다. 하지만, 농지취득자격증명 필요성과 매각 제외되는 제시외 건물이 있는 점이 걸립니다. 제시외 건물이 많아 최저매각가격에 영향을 주고 있으며, 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 공유자 우선매수권의 제한 여부도 주의할 점입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 매력적이지만 리스크도 분명합니다. 농지취득자격증명 과정이 복잡할 수 있으며, 공유자 우선매수권이 변수로 작용할 수 있습니다. 하지만, 제주라는 지역적 매력과 가격의 큰 하락폭을 보면 장기적으로는 긍정적일 수 있습니다. 예상 수익률은 농지로서의 활용보다는 개발을 통한 가치 상승을 기대하는 것이 좋겠습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 예상됩니다. 다만, 농지취득자격증명과 공유자 우선매수권의 제한이 해결된다면 경쟁이 치열해질 수 있습니다. 권장 입찰가는 최저가에서 10% 정도 상향된 8,000만원 선을 고려할 수 있습니다. 취등록세는 약 348만원으로, 총 투자금은 7,568만원 정도로 예상됩니다. 이런 리스크를 감안하더라도 장기적인 투자로서는 한번 도전해볼 만한 물건입니다.