광교아파트 입찰표를 쓰다 멈춘 이유

광교아파트 경매 물건을 보러 갔다가 입찰표를 쓰기 직전에 펜을 내려놓은 적이 있다. 주변 실거래가보다 최저가가 꽤 낮았다. 그런데 서류를 다시 펼쳐 보니 점유 관계가 명확하지 않았고, 대출 가능액도 확인하지 못한 상태였다. 가격이 싸 보인다는 이유만으로 그 두 가지를 넘길 수는 없었다.

광교는 아파트라도 단지와 동, 층에 따라 가격 차이가 크다. 경매에서는 그 차이에 권리분석, 명도, 잔금 조달까지 얹힌다. 시세보다 얼마 낮게 낙찰받느냐보다 내가 최종적으로 얼마를 쓰게 되느냐가 중요하다.

같은 광교아파트라도 비교할 물건부터 골라야 한다

시세를 볼 때 저는 같은 단지, 비슷한 면적의 최근 실거래부터 찾는다. 그다음 층과 향, 도로 소음, 조망, 내부 상태를 나눠 본다. 전용면적이 같다는 이유로 높은 층의 수리된 집과 저층의 수리 전 집을 같은 값에 놓으면 입찰가가 쉽게 올라간다.

예를 들어 비슷한 면적의 최근 거래가 11억 3천만 원이라고 해도, 그 집이 내부 수리를 마친 남향 고층이고 경매 물건은 저층이라면 11억 3천만 원을 그대로 예상 매도가로 잡지 않는다. 최근 거래가 한 건뿐이면 더 조심한다. 국토교통부 실거래가 공개 자료에서 거래 시점과 층을 확인하고, 현장 중개업소에서는 현재 나와 있는 매물의 가격과 실제로 거래될 만한 가격을 따로 묻는다. 호가와 체결가는 다르다.

현장에서는 낮과 저녁에 한 번씩 단지 주변을 걷는다. 출퇴근 동선, 주차, 소음은 사진에 잘 안 잡힌다. 집 안을 볼 수 없는 물건이라면 수리비를 낙관적으로 잡지 않는다. 내부 상태를 확인하지 못했다는 사실 자체가 가격을 낮출 이유다.

입찰 전에 보는 서류는 서로 맞춰 읽는다

법원경매정보의 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 먼저 보고 등기사항증명서와 대조한다. 매각물건명세서 한 장만 읽고 끝내면 위험하다. 등기의 권리 순서와 실제 점유자가 누구인지, 임차인이 언제 집을 인도받고 전입했는지, 배당요구는 했는지를 함께 봐야 한다.

특히 선순위 임차인으로 보이는 사람이 있으면 보증금 전부 또는 일부가 낙찰자 부담으로 남을 가능성을 따진다. 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금이 전액 배당된다고 단정할 수도 없다. 반대로 전입 기록만 보고 곧바로 인수 금액을 확정하는 것도 성급하다. 점유 시점과 권리 순서, 배당 가능액에 따라 판단이 달라진다. 서류끼리 내용이 어긋나거나 확인되지 않는 부분이 있으면 저는 입찰가를 낮추거나 그 물건을 보낸다.

체납 관리비도 관리사무소에 확인한다. 공용부분 체납 관리비는 새 소유자가 부담할 수 있다는 대법원 판단이 있다. 다만 고지된 체납액 전체를 그대로 낙찰자 몫으로 볼 일은 아니다. 공용부분과 전유부분을 나눠 내역을 받아보고, 다툼이 예상되는 금액도 자금 계획에 반영한다.

낙찰가와 실제 투자금은 꽤 다르다

입찰가를 정할 때는 숫자를 한 줄씩 더한다. 가상의 물건을 놓고 보면 낙찰가 10억 2천만 원에 취득 관련 세금 3천만 원, 등기·법무 비용 200만 원, 수리비 2천만 원, 명도와 보유 비용 1천만 원을 예상할 수 있다. 이 경우 들어가는 돈은 10억 8천2백만 원이다. 예상 매도가가 11억 3천만 원이라면 차이는 4천8백만 원. 여기서 매도 중개보수, 보유 중 이자, 양도 관련 세금까지 빠진다. 낙찰가와 시세의 차액을 수익이라고 적으면 위험하다.

위 세금과 비용은 계산 방법을 보여 주기 위한 가정이다. 실제 취득세는 주택 수와 취득가액, 취득 시점의 규정 등에 따라 달라진다. 양도세 역시 보유 기간과 개인 사정에 따라 차이가 크다. 저는 입찰 전 세액을 따로 확인하고, 수리비에는 예상하지 못한 공사에 쓸 여유 자금도 둔다.

경락잔금대출도 ‘낙찰받으면 나오겠지’ 하고 넘기면 안 된다. 감정가와 낙찰가, 담보 평가, 소득과 기존 대출에 따라 가능액이 달라진다. 입찰 전 금융기관에 해당 물건의 예상 한도와 자기자금 규모를 문의한다. 매각대금 납부기한에 잔금을 못 맞추면 입찰보증금을 잃을 수 있다. 대출이 예상보다 적게 나와도 메울 현금이 있는지 먼저 계산해야 한다.

점유자를 만나기 전부터 명도 비용을 잡아 둔다

낙찰 뒤 집을 비우는 과정은 서류처럼 딱 떨어지지 않는다. 거주자가 이사할 집을 구하는 데 시간이 걸릴 수도 있고, 연락 자체가 잘 안 될 수도 있다. 저는 점유 형태를 확인한 뒤 대화가 가능한 일정과 비용을 먼저 생각한다. 법적 절차를 쓸 수 있는 사안인지도 확인하되, 절차가 가능하다는 말과 원하는 날짜에 집을 넘겨받는다는 말은 다르다.

공실까지 한두 달 더 걸리면 그동안의 대출 이자와 관리비가 붙는다. 수리를 마치고 매도하거나 임대할 때까지의 기간도 자금 계획에 넣어야 한다. 초보일수록 명도 비용을 0원으로 놓고 수익률을 계산하는 경우가 많은데, 현장에서는 그 빈칸이 꽤 비싸게 돌아온다.

그날 제가 입찰표를 접은 건 광교아파트가 나쁜 물건이라서가 아니었다. 확인하지 못한 점유 관계와 잔금 부족 가능성을 감당할 가격이 아니었기 때문이다. 경매장에서는 남이 얼마를 쓸지보다, 내가 어디까지 확인했고 얼마까지 버틸 수 있는지를 보는 편이 오래 간다.